Взыскание 193 641 ₽ с застройщика за уменьшение площади квартиры по ДДУ

Дело № 2-105/2024 01 февраля 2024 года

78RS0001-01-2023-001114-07

Решение

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Минихиной О.Л.,

при секретаре Ивановой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Моругина Андрея Николаевича, Клюшниковой Марины Николаевны к ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

Установил:

Моругин А.Н., Клюшникова М.Н. обратились в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

В обоснование исковых требований Моругин А.Н., Клюшникова М.Н. указали, что между ними и ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» заключен договор участия в долевом строительстве XXXЮД/ИА от XX.XX.XXXX. Цена договора составляет 2 794 848 руб.

Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, а именно: однокомнатная квартира общей проектной площадью 35,01 кв.м., проектный XXX, расположенная на данные изъяты этаже. В соответствии с Приложением № 1 Договора, площадь балкона лоджии составляет 1,06 кв.м., в связи с чем общая площадь объекта долевого строительства без учета площади балкона/лоджии составляет 33,95 кв.м.

Из акта приема-передачи от 04.12.2020 объекта долевого строительства следует, что общая площадь квартиры без учета площади балкона/лоджии составляет 33 кв.м. При осмотре квартиры 04.12.2020 оценочной компанией «Авангард» был произведен обмер жилого помещения по адресу: ... по результатам данного обмера, было составлено заключение кадастрового инженера № П-26445/21 об определении общей площади квартиры, расположенной по адресу: ..., что общая площадь, без учета балкона/лоджии составляет 32,60 кв.м., что имеет расхождение между значениями площадей, указанных в Договоре и Приложениях к Договору. Следовательно, разница между заявленной общей площадью квартиры без учета балкона/лоджии в договоре и замеров, сделанных оценочной компанией «Авангард» составляет 1,35 кв.м.

Из п. 3.6 договора следует, что в случае, если изменение размеров общей площади объекта (без учета балкона/лоджии) превышает 1 кв.м., цена Договора уменьшается на ту сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. При этом, в случае уменьшения площади объекта застройщик обязан возвратить участнику излишне оплаченные денежные средства в течение 15 дней с момента получения письменного заявления от участников долевого строительства.

Истцами в адрес ответчика была направлена претензия о возврате денежных средств в размере 107 770 руб. 48 коп., уплаченных за недостающие 1,35 кв.м. с приложением оригинала заключения кадастрового инженера № П-26445/21 об определении общей площади квартиры, расположенной по адресу: .... Однако, претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения.

На основании изложенного, и с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), истцы просили суд взыскать с ответчика сумму денежных средств, подлежащую возврату, как излишне оплаченных по договору долевого участия в результате передачи квартиры меньшей площади в размере 107 770 руб. 48 коп.; в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.05.2021 по 01.02.2024 в размере 28 051 руб. 63 коп.; сумму штрафа в размере 50 % от суммы присужденной судом в пользу истцов за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя; компенсацию морального вреда в размере 40 000 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 489 руб.

Истцы в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика Иванова А.Ю., действующая на основании и доверенности, в судебное заседание явилась, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в возражениях.

Суд, выслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика истца, ответчиков, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности по правилам ст. 55 ГПК РФ с учетом подлежащих применению к спорным отношениям норм материального и процессуального права, суд приходит к следующему.

Целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).

В развитие закрепленной в ст. 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть первая ст. 3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться с суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство, конкретизирующее положения ст. 46 Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований полагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 года № 998-О).

В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Из содержания п. 1 ст. 420 ГК РФ физические следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. ст. 307-419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 7 (ч. 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

Данная норма права предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания ст. 19 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 названного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Положения ст. 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон № 2300-1) также наделяют потребителя правом при наличии недостатков выполненной работы (оказанной услуги) требовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных выше законоположений, свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Если правила, содержащиеся в ч. 1 данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

При рассмотрении спора по существу судом были установлены следующие обстоятельства.

23.11.2018 между ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» и Моругиным А.Н., Клюшниковой М.Н. заключен договор участия в долевом строительстве № 69/2-5-9ЮД/ИА (далее Договор участия в долевом строительстве), в соответствии с п. 1.1 которого, объектом является жилой дом (... (л.д. 20-28).

В соответствии с п. 2.1 договора участия в долевом строительстве, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить (создать) объект, названный в разделе 1 Договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участникам долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участники долевого строительства обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно Приложению № 1 к договору участия в долевом строительстве, передаче подлежал объект долевого строительства в виде 1-комнатного жилого помещения (квартиры) с проектным номером XXX, площадью 35,01 кв.м. (общая площадь 33,95 кв.м.) в жилом комплексе с объектами обслуживания населения: ... Исходя из плана объекта долевого строительства (Приложение № 2 к договору), его общая площадь 33,95 кв.м. включала комнату площадью 11,06 кв.м., кухню площадью 14,75 кв.м., ванную площадью 4,00 кв.м., холл площадью 4,14 кв.м. (л.д. 27).

Согласно разделу 3 договора участия в долевом строительстве, цена договора согласована сторонами в Приложении № 3 к договору и составляет 2 794 848 руб. Покупная цена квартиры по договору полностью оплачена истцами. Факт надлежащего исполнения истцами обязанности по оплате долевого взноса подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривался.

В соответствии с п. 2.4 договора участия в долевом строительстве, застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства - до 31.12.2020.

Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию № 78-15-24-2020 получено ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» 30.06.2020 (л.д. 60).

В соответствии с п. 3.6 договора участия в долевом строительстве, если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщиком в соответствии с требованиями Федерального закона № 221-ФЗ, Федерального закона № 218-ФЗ (в соответствии с иными нормами законодательства РФ в случае измерения соответствующих положений законодательство РФ) фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в Приложении № 1 к Договору (графа 6) более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Возврат соответствующей суммы осуществляется застройщиком в течение 15 (пятнадцати) дней со дня получения от участника долевого строительства письменного заявления с указанием способа возврата: путем перечисления денежных средств на счет участника долевого строительства, открытый в банке, или путем выплаты через кассу застройщика. При этом выплата через кассу застройщика производится в сумме не более 1 000 руб. в случае, если по выбору участника долевого строительства возврат осуществляется путем перечисления денежных средств на его счет, в заявлении должны быть полностью указаны реквизиты такого счета. Застройщик вправе не осуществлять возврат денежных средств до получения заявления участника долевого строительства.

Согласно акту приема-передачи от 04.12.2020 Моругину А.Н. и Клюшниковой М.Н. передана ... по адресу: ..., общей площадью 33 кв.м. (л.д. 19).

Из представленного истцами в материалы дела заключения кадастрового инженера ООО «Авангард» № П-26445/21 от XX.XX.XXXX общая площадь квартиры составила 32,6 кв.м., без учета помещений вспомогательного назначения - лоджия площадью 2,4 кв.м. (л.д. 31).

24.04.2021 истцами Моругиным А.Н. и Клюшниковой М.Н. в адрес ответчика ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» была направлена претензия о возврате денежных средств в размере 107 770 руб. 48 коп., ввиду уменьшения площади переданного объекта долевого строительства на 1,35 кв.м. с приложением оригинала заключения кадастрового инженера № П-26445/21 об определении общей площади квартиры, расположенной по адресу: ... (л.д. 16).

Письмом № 01-06/21-1477 от 19.05.2021 ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» отказало в удовлетворении требования истцов о возврате денежных средств (л.д. 17).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимого имущества 24.02.2021 зарегистрировано право собственности Моругина А.Н. и Клюшниковой М.Н. на жилое помещение (квартиру) площадью 33 кв.м. по адресу: Санкт... (л.д. 115-124).

Указанные сведения внесены на основании обмеров, произведенных ООО «Юкон», привлеченного застройщиком. Согласно ведомости помещений и их площади, составленной ООО «Юкон» по результатам обмеров, проведенных в целях кадастрового учета объекта строительства, общая площадь ... по адресу: ... составляет 33 кв.м., которая включает: коридор - 3,5 кв.м., совмещенный санузел - 3,8 кв.м., комната - 11,4 кв.м., кухня - 14,3 кв.м. (л.д. 59).

Пунктами 1, 4 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 названной статьи).

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Частью 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень документов, при предоставлении которых, застройщику выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пп. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан предоставить технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Указанный технический план является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, согласно ч. 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

В силу ч. 1 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с 01.01.2017 документом, содержащим описание объекта недвижимости, в том числе относительно границ земельного участка, на котором он расположен, является технический план, подготовленный кадастровым инженером и соответствующий требованиям, установленным Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.

В соответствии с п.п. 3.5, 3.6 договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, застройщик перед вводом дома в эксплуатацию обязан организовать обмер объекта. Если в результате обмера, проведенного во исполнение обязанностей застройщика в соответствии с требованиями ФЗ № 221-ФЗ, ФЗ № 218-ФЗ, фактическая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра.

Такое соглашение не противоречит принципу свободы договора (п.2 ст.1, ст.421 ГК РФ) и общему правилу ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения, а также нормам статьи 9 этого Федерального закона, определяющей основания для расторжения договора участия в долевом строительстве, по смыслу части 1.1 которой таким основанием может быть превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Таким образом, законом допускается определение по соглашению сторон допустимого изменения общей площади объекта, а соответственно, и такого изменения, которое сторонами признается несущественным и не создающим оснований для перерасчета цены договора.

В соответствии с условиями Договора, заключенного между сторонами, стороны договорились о том, что для определения окончательной стоимости квартиры будут применяться обмеры Объекта, произведенные застройщиком с привлечением специализированной организации перед вводом Объекта в эксплуатацию.

При рассмотрении спора по существу судом установлено, что перед получением ответчиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, специализированной организацией (кадастровым инженером) произведены обмеры квартир, в том числе и квартиры истцов.

Из проведенных обмеров следует, что площадь квартиры истцов составляет 33 кв.м., согласно ведомости помещений и их площади, составленной ООО «Юкон» (л.д. 59), то есть меньше на 0,95 кв.м. проектной площади.

Из Акта приема-передачи квартиры следует, что разница общей площади квартиры, переданной истцам, сравнительно с проектной, составляет 0,95 кв.м., что менее 1 кв.м. проектной площади.

Указанные сведения об общей площади квартиры внесены в Единый государственный реестр недвижимости и истцами не оспорены.

В целях устранения возникших в ходе рассмотрения дела между сторонами противоречий, и для определения фактической площади объекта недвижимости, определением суда первой инстанции от 21.06.2023 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Департамент оценочной деятельности» (л.д. 133-138).

Согласно заключению экспертов № 01082023/23 от 06.10.2023, составленному экспертом ООО «Департамент оценочной деятельности»:

общая площадь ... без отделки составила 32.7 кв.м., средняя квадратическая погрешность площади составила 0.33 кв.м. (32.7 +- 0.33). Применяя формулу, общая площадь квартиры находится в пределах допуска с площадью первичной инвентаризации и сведениями из ЕГРН (32.7+0.33=33.01=33.0 кв.м.). Следовательно, полученная площадь при первичной инвентаризации остается неизменной. Установить причину расхождения площадей не представляется возможным, так как для этого потребуется демонтаж отделки;

общая площадь ... учетом отделки составила 32.6 кв.м., средняя квадратическая погрешность площади составила 0.32 кв.м. (32.6 +-0.32). Разница в общей площади составила 33.0-32.6=0.4 кв.м. расхождение в 0.4 кв.м. обусловлены зашивкой стояков в помещении № 2 санузла, который отсутствовал на момент первичной инвентаризации (площадью 0,17 кв.м.) и отделочными работами (л.д. 166).

Также в заключении эксперт указал, что на дату подписания акта приема-передачи от 04.12.2020 в помещении № 2 санузла отсутствовал сантехнический короб, что подтверждается гарантийным письмом от 04.12.2020.

Проанализировав содержание экспертного заключения, и учитывая пояснения эксперта, данные в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, образовании, стаже работы.

Таким образом, исходя из выводов приведенного заключения, разница между общей площадью квартиры, предусмотренной договором, и фактически переданной истцам, составляет 1.25 кв.м. (33.95-32.7), что более 1 кв.м.

В силу изложенных обстоятельств, принимая во внимание положения ст. 431 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий договора №69/2-5-9ЮД/ИА от 23.11.2018, суд приходит к выводу о том, что общая площадь подлежащего передаче истцам объекта долевого строительства была определена сторонами при заключении и подписании соответствующего договора, и в случае отклонения фактической площади переданного объекта от указанного размера более чем на 1 кв.м. в сторону уменьшения, застройщик обязался возвратить разницу в полном объеме, исходя из стоимости одного квадратного метра.

При таких обстоятельствах в счет уменьшения покупной цены квартиры по договору №69/2-5-9ЮД/ИА от 23.11.2018 с ответчика в пользу истцов надлежит взыскать денежные средства в размере 99 787 руб. 49 коп., исходя из расчета (79 830 руб. (стоимость 1 кв.м. (2 794 848 руб. / 35.01 кв.м. (проектная площадь)) х 1,25).

В силу ч.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку заявление о возврате денежных средств было вручено истцами ответчику 30.04.2021 (л.д. 74 том 1), то, согласно п. 3.6 договора денежные средства должны были быть возвращены ответчиком в течение 15 дней, то есть до 19.05.2021, в связи с чем истцы вправе требовать взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами с 19.05.2021.

Таким образом, с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.05.2021 по 01.02.2024 в размере 25 973 руб. 74 коп.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" к размеру процентов, взыскиваемых по п. 1 ст. 395 ГК РФ, по общему правилу, положения ст. 333 ГК РФ не применяются (п. 6 ст. 395 ГК РФ).

Согласно п. 6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.

В настоящем случае суд не усматривает оснований для снижения взыскиваемых процентов.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 48 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (п. 3 ст. 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (ч. 1 ст. 7, ст. 8, п. 16 ч. 1 ст. 64 и ч. 2 ст. 70 Закона об исполнительном производстве). Размер процентов, начисленных за периоды просрочки, определяется исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после вынесения решения.

В период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с неудовлетворением требования истцов о возврате части денежных средств действовало Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 (ред. от 30.09.2022) «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - Постановление от 26.03.2022 № 479).

Постановление от 26.03.2022 № 479 устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, до 30.06.2023 включительно. В частности, Постановление от 26.03.2022 № 479 исключает периоды начисления неустойки за нарушение срока уплаты цены договора, передачи объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ); исключает начисление процентов на уплаченную участником долевого строительства сумму в связи с расторжением договора долевого участия в долевом строительстве (ч. 2, 6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В абз. 5 п.1 Постановления от 26.03.2022 № 479 установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2023 г. включительно.

При этом начисление процентов за период с 19.05.2021 по 01.02.2024 на сумму 99 787 руб. 49 коп. в связи с уклонением от исполнения денежного обязательства производится в соответствии со ст. 395 ГК РФ, поскольку иной размер неустойки, начисляемой вследствие уклонения от возврата суммы за уменьшение площади жилого помещения, не предусмотрен ни Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Размер неустойки в связи с уклонением от возврата суммы, определяемой в соответствии с п. 3.6 договора, сторонами также не был установлен.

Постановление от 26.03.2022 № 479 не содержит каких-либо особенностей в части начисления процентов в порядке ст. 395 ГК РФ за пользование денежными средствами участника долевого строительства.

В связи с этим положения Постановления от 26.03.2022 № 479 не распространяются на правоотношения между сторонами, связанные с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ.

Согласно ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Установление нарушения прав потребителя является самостоятельным основанием к возмещению морального вреда, размер компенсации которого суд с учетом объема и характера допущенного нарушения, полагает возможным определить в размере 5 000 руб. в пользу каждого истца, что будет соответствовать критериям справедливости и разумности.

Также, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", с ответчика в пользу каждого истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 25% (общий размер 50%) от присужденной суммы.

Таким образом, размер штрафа в пользу истцов составляет 67 880 руб. 62 коп. (99 787 руб. 49 коп. + 25 973 руб. 74 коп. + 10 000 руб. х 50%).

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Исходя из изложенного, применение ст. 333 ГК РФ возможно при определении размера, как неустойки, так и штрафа, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Верховный Суд Российской Федерации в п. 34 постановления Пленума от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст.1 ГК РФ) размер неустойки и штрафа может быть снижен судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки и штрафа. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки и штрафа последствиям нарушения обязательства.

Снижение размера неустойки и штрафа не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В настоящем случае оснований для снижения размера штрафа суд не усматривает.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту НК РФ) истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Положениями ст. 333.19 НК РФ предусмотрено, что по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: от суммы 100 001 руб. до 200 000 руб. - 3 200 руб. плюс 2 процента от суммы, превышающей 200 000 руб.

Согласно абз. 2 пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается для физических лиц в размере 300 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика государственной пошлины на основании абз. 3 подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в доход государства в размере 3 715 руб. 22 коп. за удовлетворение требований имущественного характера и на основании пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в размере 600 руб. за удовлетворение требований неимущественного характера, а всего 4315руб. 22 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Моругина Андрея Николаевича, Клюшниковой Марины Николаевны к ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа - удовлетворить в части.

Взыскать солидарно с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в пользу Моругина Андрея Николаевича, Клюшниковой Марины Николаевны в счет уменьшения цены по договору участия в долевом строительстве № 69/2-5-9ЮД/ИА от 23.11.2018 денежные средства в размере 99 787 руб. 49 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 19.05.2021 по 01.02.2024 в размере 25 973 руб. 74 коп., штраф в размере 67 880 руб. 62 коп., а всего 193 641 руб. 85 коп.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в пользу Моругина Андрея Николаевича компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в пользу Клюшниковой Марины Николаевны компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в доход бюджета государственную пошлину в размере 4 315 руб. 22 коп.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено XX.XX.XXXX года