Отказ в продаже с публичных торгов жилых помещений из-за самовольной перепланировки

УИД: 78RS0№-75 КОПИЯ

Дело № 11 февраля 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд адрес

в составе: председательствующего судьи Васильевой М.Ю.

при секретаре ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску адрес к ФИО3 о продаже помещений с публичных торгов, по иску ФИО1 к ФИО3 о продаже помещений с публичных торгов с выплатой кредитору ФИО1 задолженности,

у с т а н о в и л:

Администрация центрального района Санкт - Петербурга обратилась в суд с иском к ФИО3 о продаже с публичных торгов жилого помещения, указывая, что ответчику на праве собственности принадлежат следующие жилые помещения:

-17ти комнатная адрес общей площадью 332.3 кв.м.;

-14ти комнатная адрес общей площадью 273.5 кв.м;

-5ти комнатная адрес общей площадью 176.5 кв.м.;

• 27 комнатная адрес общей площадью 414.8 кв.м. в адрес, литера А по адрес в Санкт - Петербурга, которые им приобретены в период с 2008 по 2021.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в результате проведенной ДД.ММ.ГГГГ комиссионной проверки прокуратуры адрес в указанных жилых помещениях выявлена самовольная перепланировка и переустройство в отсутствие на то разрешительной и согласовательной документации, в связи с чем в адрес ответчика истцом направлялось уведомление о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ привести жилые помещения в прежнее состояние, или предоставить согласованную и утвержденную в установленном порядке разрешительную документацию на произведенные работы, с предупреждение, что в случае неисполнения данного уведомления в установленный срок Администрация обратится в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов. Однако, нарушения не устранены, документация не предоставлена, в связи с чем заявил настоящие требования.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО1, который обратился с самостоятельными требованиями о продаже квартир за №№,103,105,212 в адрес, литера А по адрес в адрес - Петербурге с публичных торгов с выплатой кредитору ФИО1 всех накопленных задолженностей с возложением на нового собственника всех имеющихся обременений по всем ведущимся исполнительным производствам путем возложения на него солидарной ответственности вместе с прежним собственником по всем ведущимся исполнительным производствам, указывая, что он, ФИО1, является кредитором ФИО3 по ряду исполнительных производства, которые не исполняются.

Кроме того, ФИО3 в ходе судебного разбирательства заявил встречный иск, принятый судом к рассмотрению, о сохранении квартир за №№,103,105,212 в адрес, литера А по адрес в Санкт - Петербурге в перепланированном состоянии, указывая, что совершенная в указанных жилых помещениях перепланировка не нарушает прав и законных интересов граждан и не создает угрозу их жизни и здоровья. Однако, в настоящем судебном заседании ФИО3 в лице уполномоченного представителя отказался от требований встречного иска, отказ принят судом, производство по встречному иску прекращено, о чем вынесено определение.

Представитель истца по основному иску -адрес - Петербурга в судебное заседание явился, требования иска поддержал, также поддержал требования третьего лица ФИО1, возражая против встречного иска, в удовлетворении которого просил отказать.

Ответчик - в судебное заседание не явился, обеспечил участие своего представителя по доверенности, который возражал против требований адрес Санкт - Петербурга и ФИО1

Третье лицо -ФИО1 в судебном заседании поддержал свои требования, а также требования адрес.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, полагает исковые требования адрес, ФИО1 подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ответчику на праве собственности принадлежат следующие жилые помещения:

-17ти комнатная адрес общей площадью 332.3 кв.м.;

-14ти комнатная адрес общей площадью 273.5 кв.м;

-5ти комнатная адрес общей площадью 176.5 кв.м.;

• 27 комнатная адрес общей площадью 414.8 кв.м. в адрес, литера А по адрес в Санкт - Петербурга, которые им приобретены в период с 2008 по 2021.

Кроме того, в отношении квартир за №№ с ДД.ММ.ГГГГ, 103 с ДД.ММ.ГГГГ, 105 с ДД.ММ.ГГГГ, 212 с ДД.ММ.ГГГГ установлено обременение как на объект культурного наследия на основании Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О перечне объектов исторического и культурного наследия федерального значения, находящихся в адрес - Петербурге».

Также в отношении квартир за №№,103,105 установлены обременения в виде договоров об ипотеке.

ДД.ММ.ГГГГ в спорных помещениях выявлена самовольная перепланировка, а именно:

В адрес:

• между помещения 1 и 2 (коридор и комната) установлены дополнительные перегородки с дверными проемами, образующие три отдельных помещения с одним окном в каждом;
• в помещениях 14, 16, 18, 20, 37 (кладовые) оборудованы санузлы с установкой в каждом душевого трапа, раковины и унитаза;
• в капитальной стене между помещениями 15 и 17 (комнаты) со стороны каждого помещения оборудованы ниши;

-в капитальной стене между помещениями 19 и 21 (комнаты) также оборудована ниша;.

В иные помещения доступ комиссии в составе инспектора ГЖИ и специалиста адрес, не предоставлен (л.д.78).

В адрес:

• помещение 1 (зал) разделено перегородками с дверными проемами на три отдельные помещения с одним окном в каждом;

-в капитальной стене между помещениями 5 и 7 (комнаты) оборудована ниша;

-в капитальной стене между помещениями 10 и 31. Помещениями 12 и 31 (кладовые и коридор) оборудованы дверные проемы;

-между помещениями 12 и 13 (кладовая и комната) демонтировна перегородка, установлена новая перегородка в ином положении, в результате чего на площади помещения 13 (комната) оборудовано помещение санузла с установкой внутри ванны, раковины и унитаза;

-в помещении 20 (туалет) установлена раковина;

-из помещения 32 (коридор) оборудован дверной проем в помещение 21 (кухня), в помещении 21 (кухня) демонтированы кухонная мойка и газовая плита;

-помещение 18 (ванная) демонтировано вместе с санитарно-техническим оборудованием; на площади указанного помещения обустроена кладовая;

-из помещения 33 (тамбур) оборудованы дверные проемы в помещения 17 и 19 (комнаты);

В иные помещения доступ комиссии в составе инспектора ГЖИ и специалиста адрес, не предоставлен (л.д.80).

В адрес:

• в помещении 18 (коридор) поднят уровень пола, помещения 2,3,4 (комнаты) соответствуют плану выписки из ЕГРН, в остальные помещения доступ не предоставлен (л.д.82).

В адрес:

-на части помещения 1 (зал) образовано помещение санузла с оборудованным душевым трапом. Раковиной и унитазом; также помещение 1 разделено перегородкой на два помещения, в одно из которых оборудован дополнительны дверной проем из коридора;

-демонтирована капитальная стена между помещениями 35 и 38 (комнаты); помещение 35 (комната) разделено перегородкой, оборудован дополнительный дверной проем из коридора;

-между помещениями 35 (комната), 36 (санузел) и 37 (тамбур) перегородки демонтированы, образовано единое помещение с оборудованием дверного проема из коридора;

-в кладовой помещения 38 оборудован санузел с установкой душевого трапа, раковины и унитаза.

В иные помещения доступ комиссии в составе инспектора ГЖИ и специалиста адрес, не предоставлен (л.д.84).

В обоснование заявленных требований истец указал, что в адрес ответчика истцом направлялось уведомление о необходимости в срок до ДД.ММ.ГГГГ привести жилые помещения в прежнее состояние, или предоставить согласованную и утвержденную в установленном порядке разрешительную документацию на произведенные работы, с предупреждение, что в случае неисполнения данного уведомления в установленный срок Администрация обратится в суд о продаже жилого помещения с публичных торгов. Однако, нарушения не устранены, документация не предоставлена, в связи с чем заявил настоящие требования.

Не оспаривая факты, положенные истцом в обоснование заявленных требований, ответчик, он же истец по встречному иску, не оспаривая отсутствие утвержденной согласовательной документации считает возможным сохранить жилые помещения в переустроенном, перепланированном и переоборудованном состоянии, поскольку совершенная перепланировка и переоборудование инженерии не нарушает прав и законных интересов иных жильцов дома, не создает угрозу их жизни и здоровью.

В соответствии с положениями ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Учитывая, что переустройством и переоборудованием жилых помещений в многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы, интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 ЖК РФ установил для собственника жилого помещения необходимость соблюдения процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа, наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом требований.

Однако, в соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность сохранения самовольно перепланированного жилого помещения в переустроенном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов граждан, если это не создает угрозу их жизни или здоровью и не оказывает влияния на конструктивные особенности здания.

Согласно ст. 293 ГК РФ, предусмотрено, что в случае, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушения помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Суд полагает, что требуемая истцом продажа жилого помещения ответчика с публичных торгов в порядке ст. 293 ГК РФ является крайней мерой. Делая данный вывод, суд учитывает правовую позицию Верховного суда РФ, отраженную в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ18-188 по аналогичному делу, из которой следует, что «продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии и отсутствии при этом иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права».

В то же время, суду не предоставлено доказательств того, что произведенная перепланировка нарушает права и законные интересы соседей или ведет к разрушению жилого дома и не может быть устранена. Суд также оценивает, что с иском в суд к ответчику об устранении указанной перепланировки не обращался, в связи с чем суд делает вывод о том, что все имеющиеся способы воздействия, необходимые до принятия такой крайней меры как продажа с публичных торгов объекта недвижимости, исчерпаны не были и крайняя мера в виде продажи с публичных торгов применена быть не может.

Учитывая изложенное, суд полагает заявленные исковые требования адрес Санкт - Петербурга удовлетворению не подлежат, однако, истец не лишен возможности воспользоваться иным способом защиты права, предъявив требования об обязании устранить произведенную самовольную перепланировку.

Разрешая требования иска третьего лица по делу -ФИО1, который указал, что является кредитором ФИО2, возбужден ряд исполнительных производств, в частности, предметом исполнения по которым является прекращение ФИО3 использования квартир за №№,103 в адрес, литера А по адрес в Санкт- Петербурге не по назначению (предоставление жилых помещений для осуществления деятельности по оказанию гостиничных услуг), в связи с чем продажа спорных квартир с публичных торгов приведен к скорейшему исполнению ранее принятых в пользу ФИО1 судебных актов, суд приходит к выводу о том, что по заявленным требованиям ФИО1, не является надлежащим истцом, т.е. лицом, которому в силу действующего законодательства предоставлено право на предъявление настоящих требований.

Так, в Конституции РФ закреплено право каждого гражданина на жилище и защита прав собственности; способ ограничения в таких правах урегулирован законом, что предполагает право на обращение в суд государственного органа, а истец по заявленному требованию является ненадлежащим.

Положениями ч. 1 ст. 287.7 ГК РФ предусмотрено, что если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В соответствии с частью 4 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 6 пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», подлежащим применению по аналогии, к систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Исходя из диспозиции ч. 1 ст. 287.7 ГК РФ, обязательным и предварительным условием вынесения судом решения о прекращении права собственности на жилое помещение является предупреждение государственным органом или органом исполнительной власти собственника о необходимости устранить нарушения действующего законодательства. И только в случае его неисполнения возможна продажа с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

При этом вынесение судом решения о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения возможно по иску уполномоченного госоргана или органа местного самоуправления (абз. 2 п. 1 ст. 287.7 ГК РФ).

Таким образом, оснований для удовлетворения требований иска ФИО1 не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст., ст.197-199 ГПК РФ, суд

Решил:

адрес Санкт-Петербурга в требованиях иска отказать.

ФИО1 в требованиях иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт- Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд адрес.

Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: