Взыскание задатка с продавца недвижимости из-за незаключения основного договора

...

Дело № 2-2083/2025

16RS0046-01-2025-000632-68

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2025 года г. Казань

Вахитовский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Казаковой Л.Д,

при ведении протокола помощником судьи Коноваловой Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уткина Дмитрия Андреевича к Эпштейну Виталию Николаевичу о расторжении договора, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Уткин Д.А. обратился в суд с иском к Эпштейну В.Н.о расторжении договора, взыскании денежных средств, указав в обоснование требований, что между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли - продажи недвижимости от .... Согласно п. 1.1 указанного договора продавец обязуется в срок до ... заключить с покупателем основной договор купли-продажи недвижимости: жилого строения и земельного участка, расположенных по адресу: РТ, ..., коллективный сад ... ...», участок 41 (далее - Объекты). Согласно п.2.1 указанного договора, до подписания договора покупатель (истец) передал продавцу (ответчику) денежную сумму в размере ... руб. в качестве задатка (ст.380-381 ГК РФ), что подтверждается этим же договором, т.к. согласно п.2.1 договора, договор признается также и распиской по передаче задатка от покупателя (истца) продавцу (ответчику).До сегодняшнего дня обязательства продавца (ответчика), предусмотренные указанным договором не выполнены, т.е. основной договор купли - продажи между продавцом (ответчиком) и покупателем (истцом) не заключен. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от ...., которую ответчик проигнорировал.

На основании изложенного истец просит расторгнуть предварительный договор купли - продажи недвижимости от ...., взыскать с ответчика в пользу истца ... руб., двойную сумму задатка, оплаченного истцом ответчику по предварительному договору купли - продажи недвижимости ...., взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную госпошлину в размере ... руб.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования уменьшил, просил взыскать с ответчика в пользу истца ФИО7,00 руб. - одинарную сумму задатка, оплаченного истцом по предварительному договору купли-продажи недвижимости от ..., взыскать с ответчика в пользу истца госпошлину в размере ... руб.

Представитель ответчика требования не признал, указав, что договор купли-продажи не был заключен по вине истца, в связи с чем оснований для возврата задатка не имеется.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно статье 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:

1) о возврате исполненного по недействительной сделке;

2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения;

3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;

4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором(статья 429).

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

24. В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Как разъяснено в пунктах 26-28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

27. Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
28. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В судебном заседании установлено, что ... между ЭпштейномВ.А. (продавец) и Уткиным Д.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости с соглашением о задатке. Согласно пункту 1.1. договора стороны обязались заключить в срок до ... основной договор купли-продажи недвижимости: жилого строения и земельного участка, расположенных по адресу: РТ, ..., коллективный сад ... ...

Согласно п.2.1 договора, до подписания указанного договора покупатель (истец) передал продавцу (ответчику) денежную сумму в размере ... руб. в качестве задатка (ст.380-381 ГК РФ). Настоящий договор также признается распиской по передаче задатка от покупателя продавцу и подтверждает получение указанной суммы покупателем.

На основании п. 2.2. договора продавец уведомлен покупателем, что покупатель покупает указанные объекты с использованием кредитных средств, предоставляемых банком и заключения договора подряда на строительство дома на указанном участке. В связи с этим продавец обязан предоставить покупателю запрошенные Банком и подрядчиком необходимые для сделки документы.

В силу п. 2.4. договора в случае отказа банка в одобрении указанных Объектов и/или невозможности строительства жилого дома с помощью договора подряда на указанном земельном участке, то настоящий договорможет быть расторгнут по инициативе покупателя и указанный в п. 2.1. задаток возвращается покупателю в одинарном размере в течение 3 дней.

Согласно скриншоту с сайта «...» ... истец был извещен, что ему одобрена ипотека по программе ...», ... истец был извещен о том, что банк приостановил выдачу кредита по программе «...

Из материалов дела следует, что ни одна из сторон предварительного договора не обратилась с инициативой о досрочном расторжении договора, а также ни одна из сторон в установленный в договоре срок (до ...) не направила другой стороне предложения о заключении основного договора, в связи с чем на основании п. 6 ст. 426 ГК РФ, обязанности, предусмотренные предварительным договором, между сторонами прекратились, что свидетельствует об отсутствии вины в незаключении основного договора как у покупателя, так и у продавца и о возникновении у ответчика обязанности по возвращению суммы задатка истцу

С учетом изложенного исковые требования ФИО2 о взыскании с ответчика суммы задатка в размере ... руб. подлежат удовлетворению.

В то же время требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат, поскольку обязанности, предусмотренные предварительным договором, между сторонам прекращены ... на основании п. 6 ст. 426 ГК РФ, в связи с чем договор с этого момента является расторгнутым.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате госпошлины в размере 4000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Эпштейна Виталия Николаевича (паспорт серии ... ...) в пользу Уткина Дмитрия Андреевича (паспорт серии ... ...) ... рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 4000 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РТ через Вахитовский районный суд ... в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме

принято ... года

...

...

Судья Казакова Л.Д.