Взыскание 170 696 ₽ с застройщика за строительные недостатки в квартире по ДДУ

Дело № 2-183/2025

УИД 36RS0005-01-2024-005206-31

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 24 января 2025г.

Советский районный суд г. Воронежа в составе

председательствующего судьи Голубцовой А.С.,

при секретаре Сычевой Е.В.,

с участием представителя истца по ордеру - адвоката Дегтярева С.П.,

представителя ответчика по доверенности Рогозина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по уточненному иску Кузнецова Романа Викторовича, Кузнецовой Тамары Ивановны к ООО СЗ «Ремстрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

истцы Кузнецов Р.В., Кузнецова Т.И. обратились в суд с настоящим иском, указав, что 18.10.2022 между ООО СЗ «Ремстрой» (застройщиком) и Кузнецовым Р.В., Кузнецовой Т.И. заключен договор № 16/125-454 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно которому объектом долевого строительства является адрес Цена договора - 3 406 800 руб., оплата по договору покупателями произведена в полном объеме. Объект был принят Кузнецовой Т.И. и Кузнецовым Р.В. 17.05.2023, а впоследствии зарегистрировано право собственности. При эксплуатации квартиры были выявлены недостатки - нарушения действующей нормативной документации, стоимость устранения которых согласно экспертного заключения № 007-Д от 10.06.2024 составляет 228 612,80 руб. Претензия с экспертным заключением была направлена в адрес ответчика 23.07.2024, получена 25.07.2024, оставлена без ответа. На объект недвижимости установлен гарантийный срок - 5 лет, который исчисляется со дня передачи объекта инвестору. Недостатки выявлены покупателями в пределах гарантийного срока.

Считая свои права нарушенными, ссылаясь на положения закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», истцы обратились в суд и с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просил взыскать с ответчика в пользу Кузнецова Р.В. в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 16/125-454 от 18.10.2022 на стоимость устранения недостатков объекта строительства денежную сумму в размере 85 348,26 руб.; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.; расходы по плате услуг представителя в размере 30 000 руб.; расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 60 000 руб.

Взыскать с ООО «СЗ «РемСтрой» в пользу Кузнецовой Т.И. в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости № 16/125-454 от 18.10.2022 на стоимость устранения недостатков объекта строительства денежную сумму в размере 85 348,26руб.; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб. (л.д.4-6,154).

Представитель истца по ордеру - адвокат Дегтярев С.П. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования своих доверителей, просил их удовлетворить. Возражал против доводов стороны ответчика относительно учета размера предоставленной скидки по договору, а также применения положений законодательства, устанавливающих ограничение 3% подлежащей взысканию суммы.

Представитель ответчика по доверенности Рогозин А.В. в судебном заседании не оспаривал сумму в размере 56 749,53 из расчета 170 696,53 руб. установленной судебным заключением 204-1007 от 25.11.2024, за минусом предоставленной при заключения договора скидки в размере 113 947 руб., кроме того ссылался на положения части 4 статьи 10 Федерального Закона от 30.12.2004 № 2014 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым общая сумму подлежащая к взысканию с застройщика не может превышать три процента от цены договора, то есть 110 528,49 (Цена договора 3 684 283 руб.), а также просил снизить размер компенсации морального вреда и расходов на представителя, полагая их несоразмерными (л.д.155-156, 173-174).

Истцы Кузнецов Р.В., Кузнецова Т.И. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д.154,165,166).

В силу положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о слушании дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.10.2022 между АО «СЗ «РемСтрой» (Сторона 1) и Кузнецов Р.В., Кузнецова Т.И. (Сторона 2) заключен договор №16/125-454 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. адрес

По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру, общей проектной площадью, без учета лоджий/балконов - 39,7 кв.м., проектной площадью, включающей лоджии/балконы - 40,9 кв.м., общей приведенной площадью - 40,9 кв.м., соответствующей условиям настоящего договора и требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (л.д.9-13).

Цена договора на момент заключения составляет 3 798 230 руб.

Сторона 1 предоставляет Стороне 2 скидку в размере 113 947 руб. в качестве исполнения обязательства стороны 1 при выявлении в процессе приемки и эксплуатации квартиры строительных недостатков.

Итоговая согласованная сторонами цена на момент заключения договора с учетом скидки составляет 3 684 283 руб. (п.2.1).

Гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, при условии надлежащей эксплуатации жилого дома (п. 4.1 Договора).

23.11.2022 АО «СЗ «РемСтрой» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес (л.д.56-57).

17.05.2023 на основании акта приема-передачи №16/125-454 Кузнецову Р.В. и Кузнецовой Т.И. передана адрес, общей площадью 39,9 кв.м. (л.д.14).

Право собственности на жилое помещение зарегистрировано за истцами в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.15-17).

В ходе эксплуатации объекта недвижимости, в пределах установленного для него гарантийного срока были обнаружены недостатки и нарушения действующих нормативов на выполнение общестроительных работ объекта строительства.

С целью выявления недостатков строительных работ и стоимости по их устранению, истцы обратилась к ИП Пугачеву М.Ю. За производство экспертного исследования произведена оплата в размере 60 000 руб. (л.д.178).

Согласно экспертному заключению №007-Д от 10.06.2024 выявлены недостатки строительных работ и определена стоимость по их устранению в размере 228 612,80 руб. (л.д. 21-43).

23.07.2024 в адрес застройщика истцами направлена претензия (л.д.18-20), которая оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно ст.9 Федерального Закона от 26.01.1996 г. «О введении в действие части 2 Гражданского кодекса РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услугами) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Вследствие приобретения квартиры, расположенной по адресу: адрес для личных нужд, не связанных с извлечением прибыли, истцы в силу ст.9 «О введении в действие ч.2 ГК РФ» от 26.01.1996 г. №15-ФЗ обладают правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у истцов предусмотренного п.2 ст.14 Закона РФ «О защите прав потребителей» права требования возмещения вреда, причиненного их имуществу вследствие недостатков товара (работы, услуг), независимо от наличия договорных отношений с застройщиком, гарантийные отношения с застройщиком связаны с результатом работы по возведению жилого помещения, а не с личностью его владельца или способом приобретения им прав на данное имущество.

Статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частями 1, 2, 5 и 6 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

На момент ввода объекта в эксплуатацию качество результата выполненных работ может быть признано надлежащим, что не может исключать последующее выявление недостатков и соответствующее обязательство застройщика по их устранению.

В п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Понятие недостатка товара (работы, услуги), приведено в преамбуле Закона о защите прав потребителей, согласно которому недостатком товара является несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

По смыслу указанного положения, если в договоре отсутствуют конкретные требования к качеству товара (работы, услуги), то оно должно соответствовать обычно предъявляемым требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства.

В ходе эксплуатации объекта недвижимости, в пределах установленного для него гарантийного срока, собственниками квартиры были обнаружены недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве.

В ходе рассмотрения дела ответчик, возражая против заявленных требований, ходатайствовал перед судом о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением Советского районного суда г. Воронежа от 01.10.2024 по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено ООО «НЦ Форензика» (л.д.80-82, 83-87).

Согласно заключению № 2024-1007 от 25.11.2024, в адрес строительно-отделочные работы собственниками квартиры либо с привлечением третьих лиц (помимо застройщика) после передачи объекта недвижимости на основании акта приема-передачи - не проводились.

В выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в помещениях адрес, имеются недостатки (дефекты) и нарушения строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, а именно:

1.Требований п.6.6.3 ГОСТ 12504-2015 «Панели стеновые внутренние бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий. Общие технические условия (Переиздание)» - при обследовании стен двухметровой рейкой, на отдельных стенах помещений квартиры выявлены отклонения от прямолинейности поверхностей железобетонных панелей, превышающие допустимые предельные отклонения в 5 мм., а именно:

-в прихожей - на нижней части двух стен (стена между прихожей и кухней вентканал) и стена между прихожей и санузлом) отклонения глубиной 7 и 9 мм на участках площадью 0,73 кв.м.

2.Требований п.7.4.13 и п.7.4.17 (Табл. 7.6) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при измерительном контроле на отдельных стенах санузла квартиры, облицованных керамическими плитками, выявлены неровности плоскости облицовки в 5 и 7 мм, превышающие допустимые предельные отклонения в 2 мм.

3.Требований п.8.14.1 (Табл. 8.15) СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» - при обследовании полов в помещении квартиры, выявлены просветы между двухметровой рейкой и поверхностью пола, превышающие допустимые предельные отклонения в 2 мм., а именно:

-в прихожей - просветы глубиной 7 мм, на площади 1,03 кв.м.;

-в жилой комнате - просветы глубиной 4 мм, на площади 9,20 кв.м.;

-в помещении кухни - просветы глубиной 5 мм, на площади 5,95 кв.м.

4.Требований п.4.8. СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88» - при обследовании установлено, что уровень полов в санузле квартиры находится на одном уровне с полом прихожей, пороги разделяющие полы этих помещений - отсутствуют.

5.Требований п.4.3.3.2. ГОСТ 28786-2019 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Определение свойств в различных климатических условиях (с Поправкой)» - при измерительном контроле межкомнатных дверных блоков квартиры выявлены отклонения от вертикали, превышающие допустимые предельные отклонения в 2,0 мм на 1 м длины блока, а именно:

-в жилой комнате - отклонение дверного блока от вертикали составляет 2,5 мм на 1 метр (5 мм на высоту блока).

6.Требований п.Г.6 Приложения «Г» ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Технические условия» - при измерительном контроле входного металлического дверного блока квартиры выявлены отклонения от вертикали, превышающие допустимые предельные отклонения в 1,5 мм на 1 м длины блока - отклонение дверного блока от вертикали составляет 2 мм на 1 метр (4 мм на высоту блока).

7.Требований п.5.3.2.2. ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия» - при обследовании установлено, что остекления лоджии квартиры имеет три глухие створки из шести.

8.Требований п.5.3.2.5. (в) ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия» - при обследовании установлено, что защитное ограждение лоджии квартиры - отсутствует.

Недостатки (дефекты) в строительных и отделочных работал в адрес, выявленные экспертом в ходе натурного осмотра, носят производственный характер (производственные дефекты), являются следствием несоблюдения застройщиком при производстве работ требований нормативно-технической документации (СНиП, СП и ГОСТ).

Все выявленные дефекты, отражённые в исследовательской части по второму вопросу, являются явными, для выявления которых в нормативной обязательной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства. Дефекты визуально видимы и подвержены контролю и измерениям их параметров.

Также необходимо отметить, что все дефекты, выявленные в адрес являются устранимыми.

На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению. (Локальная смета №1), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных робот в квартире, расположенной в многоквартирном доме по адресу: адрес, на момент производства экспертизы с учетом ДНС и без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет 170 696,53 руб.

На основании расчета, приведенного в Приложении к экспертному заключению (Локальная смета №2), стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ в квартире, расположенной в многоквартирном доме по адресу: адрес, на момент производства экспертизы с учетом НДС и с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), составляет: 222 351,77 руб.

Таблица 3 приложения №8 Приказа Минстроя России от 07.07.2022 г. № 557/пр учитывает коэффициенты для учета в сметной документации влияния условий производства работ при капитальном ремонте. В частности, п.9 таблицы 3 «Производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения» предусматривает коэффициент в размере 1,5.

Работы, направленные на устранение строительных недостатков, возникших по причине нарушения Подрядчиком (Застройщиком) строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, в том числе, в результате допущенных при производстве работ отступлений от проектных решений, на объектах строительства, по сути своей относятся - к текущему ремонту.

При этом, положения Методики определения сметной стоимости строительства от 04.08.2020 г. № 421/пр в редакции Приказа N 557/пр от 07.07.2022 г. на текущий ремонт не распространяются.

Уменьшение покупной цены квартиры, расположенной по адресу: адрес, в ценах актуальных на момент производства экспертизы, равняется:

-стоимости затрат, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ в рассматриваемой квартире, без учета коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), что составляет: 170 696,53 руб.

-стоимости затрат, необходимых для устранения строительных недостатков, связанных с нарушениями строительных норм и правил, обычно предъявляемых к качеству строительных и отделочных работ, с учетом коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих (производство ремонтно-строительных работ осуществляется в жилых помещениях без расселения, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 07.07.2022 № 557/пр), что составляет: 222 351,77 руб.

Стоимость новых отделочных материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков (дефектов) в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в адрес, составляет (см. строку «Материалы» в итоговом разделе Локальных смет №1 и №2 + НДС (20%) - 56155,53*1,2 = 67386,64): 67 386,64 руб.

Оценивая, с учетом требований ст.67 ГПК РФ указанное заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно может быть положено в основу решения суда, поскольку заключение в полном объеме отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, содержит описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и ответы на поставленные вопросы. Экспертное заключение подготовлено экспертом, имеющим высшее образование, квалификацию по экспертной специальности, стаж экспертной работы с 2004г., предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, проведено в условиях непосредственного осмотра объекта, с использованием специальной литературы.

Результаты данной экспертизы установили, что имеющиеся в квартире дефекты строительных работ и отделочных работ являются именно производственными и возникли при выполнении строительных работ ответчиком в результате нарушения им требований нормативных документов, применяемых в строительстве. Ответчиком выводы экспертного заключения не оспорены.

В силу ч.6 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В соответствии с ч.9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 10 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора, в том числе информацию о цене в рублях и условиях приобретения товаров (работ, услуг).

В силу положений закона, норм главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» лицо, создавшее объект недвижимости (подрядчик, застройщик, изготовитель) несет ответственность за надлежащее качество созданного объекта гражданских правоотношений.

Пунктом 1 статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрены права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги).

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Исходя из указанных правовых норм, потребитель вправе заявить о наличии недостатков в строении в течение установленного гарантийного срока, который составляет пять лет.

Согласно п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей», в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, потребитель вправе потребовать, в частности, незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

В соответствии со статьей 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа; срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать 45 дней (п. 1 ст. 20 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей»).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 28 Постановления «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» № 17 от 28.06.2012, при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК Российской Федерации).

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что в нарушение ч. 1 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, ответчик передал истцам объект долевого строительства, качество которого не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, следовательно, у последнего возникло право требования соразмерного уменьшения покупной цены договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей, потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он по тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соразмерность подлежащего уменьшения цены товара определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости, соразмерности и в целях устранения последствий допущенного нарушения.

Выбор способа защиты права принадлежит потребителю.

Исходя из характера спора, товаром в данном случае является квартира, которая подлежала передаче истцу по цене, предусмотренной договором, с отделкой, что следует из проектно-сметной документации.

Истец, установив наличие недостатков в отделке приобретенной им квартиры, выбрал способ защиты своего нарушенного права, заявив требования о соразмерном уменьшении цены договора, который представляет собой способ восстановления баланса равнозначного предоставления по договору (менее качественный товар за меньшую стоимость).

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, условия заключенного договора, выводы заключения эксперта, суд приходит к выводу о том, что истцы вправе претендовать на взыскание стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, нарушений действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве, ухудшающих качество объекта недвижимости в размере 170 696,52 руб., т.е. по 85 348,26 руб. в пользу каждого истца, поскольку объект долевого строительства построен с недостатками, которые были обнаружены в период гарантийного срока.

Обсуждая доводы стороны ответчика о необходимости учета предоставленной по договору скидки, суд исходит из следующего.

B соответствии c пунктом 4 стать 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются па усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия пpедпиcaно законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, a также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком c отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договорам испoльзовaния, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи c ненадлежащим качеством объекта долевого строительства c указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. B случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

На основании пункта 1 статьи 10 Закона Российской Федерат от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую достоверную информацию o товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

B соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Taким образом, условие договора o предоставлении скидки и отсутствие в заявлении указаний на конкретные недостатки, которые могут быть в будущем допущены застройщиком и которые могут быть выявлены участником долевого строительства ограничивает права потребителя, гарантированные ему Законом o защите прав потребителей, a соответственно, ущемляет права потребителя- участника долевого строительства, в связи c чем, является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона o защите прав потребителей.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребители, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.

Применительно к данной норме закона к числу ущемляющих права потребителей могут быть отнесены условия договора, возлагающие на потребителя бремя предпринимательских рисков, связанных c факторами, которые могут повлиять, к примеру, на стоимость приобретаемого товара, притом что потребитель, являясь более слабой стороной в отношениях с хозяйствующим субъектом, как правило, не имеет возможности влиять на содержание договора при его заключении.

Предлагаемая потребителю цена может быть изначально завышена (например, на величину скидки) в сравнении с рыночной. B результате чего создается лишь видимость выгодности сделки для потребителя.

Таким образом, если для потребителя нe очевидна взаимная связь рaзличныx обязательств (кyпли-пpодaжи, страхования, кpедитa и др.), от динамики которых зависит расчет цены c предоставлением скидки (например, в текстах соответствующих документов отсутствуют перекрестные ссылки, текст договоров в соответствующей части содержит неясные, противоречивые положения и т.п.), то не очевидно и наличие необходимых гражданско-правовых оснований для изменения цены.

Согласно материалам дела, сторонами согласована скидка в размере 113 947 руб. в качестве исполнения обязательства застройщика при выявлении в процессе приемки и эксплуатации квартиры строительных недостатков (л.д. 9об.).

Тот факт, что истцы подписали заявление о соразмерном уменьшении застройщиком цены договора об участии в долевом строительстве, в котором приведен перечень недостатков, основанием для уменьшения размера стоимости устранения строительных недостатков договора на сумму скидки явиться не может, так как для установления влияния имеющихся в квартире истцов строительных недостатков на качество квартиры и безопасность ее использования необходимы специальные познания в области строительства, которыми потребители не обладают и не могли обладать на момент заключения договора долевого участия в строительстве.

Допустимых и достоверных доказательств того, что истцам в действительности предоставлялась скидка при приобретении квартиры, то есть договор долевого участия в строительстве в отношении спорного жилого помещения заключен истцами по цене ниже, чем аналогичный объект без соответствующих недостатков, ответчиком вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для учета суммы предоставленной скидки при определении соразмерного уменьшения цены договора на стоимость строительных недостатков.

Обсуждая доводы ответчика о применении ограничений по подлежащей взысканию сумме с учетом изменений законодательства, суд исходит из следующего.

Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно части 5 Федерального закона №482-ФЗ, положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Принимая во внимание, что в рассматриваемом случае договор долевого участия заключен 18.10.2022, т.е. до вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, претензия в адрес застройщика вручена 25.07.2024, истечение срока удовлетворения требований потребителя приходится на 04.08.2024, т.е. права и обязанности у сторон возникли до 01.01.2025, следовательно, оснований для применения ч. 4 ст. 10 ФЗ-214 к данным правоотношениям не имеется.

Разрешая требования о компенсации морального вреда, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (в ред. Федеральных законов от 17.12.1999 N 212-ФЗ, от 21.12.2004 N 171-ФЗ). Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

С учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17, при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В связи с тем, что факт неправомерного отказа ответчика в возмещении стоимости работ и материалов, необходимых для устранения недостатков, нарушений действующих строительных норм и правил, а также обычно предъявляемых требований в строительстве, ухудшающих качество объекта недвижимости - спорной квартиры судом установлен, с учетом обстоятельств гражданского дела, длительности неисполнения правомерных требований ответчиком, а также с учетом характера причиненных истцам нравственных страданий и степени вины ответчика суд взыскивает компенсацию морального вреда в размере 6000 руб. (по 3 000 руб. в пользу каждого истца).

Разрешая требования о взыскании судебных расходов, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 98 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Стороной истца заявлены ко взысканию расходы на представителя в общем размере 30 000 руб., которые включают в себя составление искового заявления и участие представителя в двух судебных заседаниях.

В обоснование понесенных расходов представлены договор от 05.08.2024 об оказании юридической помощи, заключенный между Кузнецовым Р.В., Кузнецовой Н.В. с оной стороны, и адвокатами Дегтеревым С.П. Дегтяревой Н.В. с другой стороны, предметом которого является оказание услуг по спору с ООО СЗ «РемСтрой» об устранении строительных недостатков (л.д.175), квитанций к приходным кассовым ордерам от 29.08.2024 на сумму 10 000 руб., от 17.12.2024 на сумму 10 000 руб., от 01.10.2024 на сумму 10 000 руб. (л.д.176). Оплата по договору произведена истцом Кузнецовым Р.В.

Принимая во внимание, что уточненные исковые требования истцов удовлетворены частично, а также учитывая заявление ответчика о чрезмерности заявленных судебных расходов, суд находит возможным снизить размер присуждаемых судебных расходов до 25 000 руб., из которых 7 000 руб. за составление искового заявления и 18 000 руб. за участие в двух судебных заседаниях.

Кроме того, истцом Кузнецовым Р.В. понесены расходы за проведение внесудебного исследования, за производство которого понесены расходы в размере 60 000 руб. (л.д.178). Суд признает указанные расходы необходимыми с целью установления наличия (отсутствия) недостатков строительных работ. Учитывая, что исковые требования о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, которые являются основными требованиями, требования о взыскании расходов за производство внесудебного исследования также подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от основных.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей" и п.п.4 п.2 ст.333.36 НК РФ истцы освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления.

Таким образом, с учетом требований ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ (в ред., действовавшей на дату подачи иска) с ответчика ООО «СЗ «РемСтрой» в доход бюджета муниципального образования надлежит взыскать госпошлину в размере 6 209 руб. 69 коп. (из которых 5 909 руб.69 коп. по требованию имущественного характера (из расчета (170 969,53 - 100 000) х 1% + 5 200) и 300 руб. (по требованию неимущественного характера).

Суд также принимает во внимание то, что иных доказательств, не представлено и в соответствии с требованиями ст. 195 ГПК РФ основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

уточненные исковые требования Кузнецова Романа Викторовича, Кузнецовой Тамары Ивановны к ООО СЗ «РемСтрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве, компенсации морального вреда, судебных расходов, частично удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «РемСтрой», ИНН 3665063221, в пользу Кузнецова Романа Викторовича, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт 2020 484139, денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков в размере 85 348 руб. 26 коп., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., расходы на представителя в размере 25 000 руб., расходы за производство экспертного исследования в размере 60 000 руб., а всего 173 348 руб. 26 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ремстрой», ИНН 3665063221, в пользу Кузнецовой Тамары Ивановны, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт 2020 484137, денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков в размере 85 348 руб. 26 коп., компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб., а всего 88 348 руб. 26 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ремстрой», ИНН 3665063221, в доход бюджета муниципального образования г.о.г. Воронеж государственную пошлину в размере 6 209 руб. 69 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через, районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 31.01.2025.

Судья А.С. Голубцова