Взыскание 204 800 ₽ с застройщика за строительные недостатки в квартире по ДДУ

Дело № 2-716/2025

36RS0005-01-2024-006865-98

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 мая 2025 г. г. Воронеж

Советский районный суд города Воронежа в составе: председательствующего судьи Наседкиной Е.В., при секретаре Багрянской В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Мовсисян Анны Грантовны действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО7, ФИО4, ФИО5, Джулян Самвела Славиковича к ООО «СЗ «РемСтрой» о взыскании соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

Мовсисян А.Г., действуя в своих интересах и в интересах детей: ФИО7, ФИО4 ФИО5, Джулян С.С. обратились в суд с данным иском, указывая, что 28.12.2023 между ООО «СЗ «РемСтрой» (застройщик), Мовсисян А.Г. и Джулян С.С. (инвестор) (в общую совместную собственность 7/10 доли), а также Мовсисян Анной Грантовной, действующей в интересах своих несовершеннолетних детей ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (1/10 доля), ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (1/10 доля), ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. 11/10 доля), был заключен договор № 16/1-471 долевого участия в строительстве объекта недвижимости (далее по тексту «Договор»), согласно которому объектом долевого строительства является адрес, площадью 68,7 кв.м., расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: адрес Цена Договора составила 7 322 120 руб. Оплата за квартиру была произведена Покупателями в полном объеме. Объект был принят Мовсисян А.Г. и Джуляном С.С. 26.08.2024, а впоследствии зарегистрировано право собственности на данный объект. При эксплуатации квартиры были выявлены недостатки, которые указаны в претензии, отправленной Ответчику (претензию прилагаю). Истцы неоднократно обращались к застройщику с требованием об устранении указанных недостатков, в том числе путем направления письменной претензии от 25.10.2024г. (получена застройщиком 29.10.2024). Однако до настоящего времени застройщиком вышеуказанные недостатки устранены не были. Стоимость устранения строительных недостатков, согласно расчетам Истцов, составляет 400 000 рублей. Расчет неустойки за период с 12.11.2024 по 13.11.2024: 400 000 * 21 % / 300 * 2 * 2 дня = 1 120 руб. Просили взыскать с ООО «СЗ «РемСтрой» в пользу Мовсисян А.Г. в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости на стоимость устранения недостатков долевого строительства денежную сумму в размере 260 000 руб.; неустойку за период с 12.11.2024 по 13.11.2024 в размере 728 руб.; продолжить начисление неустойки в двойном размере в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения (21 %), от суммы задолженности в размере 260 000 руб. за каждый день просрочки, начиная с 14.11.2024 по день фактической оплаты задолженности; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.; штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы.

Взыскать с ООО «СЗ «РемСтрой» в пользу Джулян С.С. в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости на стоимость устранения недостатков долевого строительства денежную сумму в размере 140 000 руб.; неустойку за период с 12.11.2024 по 13.11.2024 в размере 392 руб.; продолжить начисление неустойки в двойном размере в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения (21 %), от суммы задолженности в размере 140 000 руб. за каждый день просрочки, начиная с 14.11.2024 г. по день фактической оплаты задолженности; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.; штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы.

В судебное заседание истцы не явились, просили о рассмотрении дела в отсутствие.

Представитель истцов Дегтярев С.П. в судебное заседание не явился, до начала судебного заседания представил уточненные исковые требования после проведения судебной экспертизы (л.д. 151), в которых просил взыскать с ответчика в пользу истца Мовсисян А.Г.: в счет соразмерного уменьшения цены договора денежную сумму в размере 102 399,86 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., расходы на представителя в сумме 30 000 руб.; в пользу Джулян С.С. просил взыскать в счет соразмерного уменьшения цены договора денежную сумму в размере 102 399,86 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

От взыскания неустойки и штраф истцы отказались, о чем 12.05.2025 вынесено определение о прекращении производства по делу в части.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Ремстрой» в судебное заседание не явился, о дне слушания извещены надлежащим образом; ранее представитель ответчика по доверенности Шевцов А.В. уточненные исковые требования после проведения судебной экспертизы признал частично в сумме 168 007,02 руб.; полагал, что в данном случае коэффициент 1,5 не должен применяться; просил снизить сумму морального вреда и судебных расходов.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, 28.12.2023 между ООО «СЗ «Ремстрой» и Мовсисян А.Г., Джулян С.С. был заключен договор долевого участия в строительстве №16/1-471 квартиры по адресу: адрес (л.д. 17-32).

26.08.2024 вышеуказанная квартира была передана истцам по акту приема-передачи (л.д.43-44).

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за истцами в установленном законом порядке (л.д. 45-49).

В ходе эксплуатации квартиры, в пределах гарантийного срока (5 лет - п.4.1 договора), истцами были обнаружены строительные недостатки.

25.10.2024 истцы обращались к ответчику с претензией по вопросу устранения недостатков (л.д.50), однако до настоящего времени недостатки не устранены.

По ходатайству стороны ответчика определением Советского районного суда г. Воронежа от 16.12.2024 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза для проверки доводов сторон о стоимости устранения недостатков в вышеуказанной квартире, проведение экспертизы поручено экспертам ООО ЭУ «Воронежский Центр Экспертизы» (л.д. 92-93).

В соответствии с экспертным заключением от 19.02.2025 № 016/25, стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов в квартире, расположенной по адресу: адрес составляет 168 007,02 руб. (л.д.98-111).

С учётом дополнения к экспертному заключению № 016/25 от 19.02.2025 стоимость работ, необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов в квартире, расположенной по адресу: адрес учетом коэффициента 1,5 составляет 204 799,72 руб. (136-139).

Проанализировав содержание заключения эксперта от 19.02.2025 № 016/25, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям, установленным ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 86 ГПК РФ, содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы. В заключении экспертами приведены и проанализированы объективные данные, полученные из представленных в их распоряжение материалов, заключение проиллюстрировано фотографиями, дана оценка всем дефектам и недостаткам. Использованные нормативные документы, справочная и методическая литература приведены. Выводы эксперта изложены доступно и понятно, основаны на материалах дела, фотографиях.

Суд доверяет указанным выводам эксперта, сомнений в правильности и обоснованности данного заключения, а также каких-либо противоречий суд не усматривает и оснований не согласиться с заключением эксперта, не имеет.

Учитывая, что все существенные для дела обстоятельства, подлежащие установлению с помощью специальных познаний, установлены, суд считает возможным положить в основу решения суда указанное заключение, поскольку оно дано лицом, имеющим высшее образование, квалификацию эксперта, длительный стаж работы, эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы сторонами в судебном заседании не заявлено.

Суд учитывает, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частями 1, 2, 5 и 6 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7).

В ходе эксплуатации квартиры истцы обнаружили недостатки технического состояния квартиры. Факт наличия недостатков в принадлежащем истцам жилом помещении подтверждён заключением эксперта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом об участии в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом.

Пункт 2 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при нарушении прав потребителей, предусматривает взыскание убытков.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Суд, установив, что в квартире истцов имеются недостатки, не оговорённые договором, и, руководствуясь положениями статей 475, 469, 557 ГК РФ, статьи 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов денежных средств, в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия на стоимость устранения недостатков объекта в размере 204 799,72 руб. с учетом коэффициента 1,5 (по 102 399,86 руб. на каждого истца).

Доводы ответчика об отсутствии оснований для применения повышающего коэффициента 1,5 при расчете сметной стоимости устранения недостатков, суд находит несостоятельными.

Коэффициент 1,5 (производство работ осуществляется в жилых помещениях без расселения) применяется к затратам труда рабочих и машинистов, затратам на эксплуатацию машин и механизмов, предусмотренный пунктом 8 Таблицы 5 Приложения №10 Приказа Минстроя России от 4 августа 2020 года № 421/пр «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации».

Указанный коэффициент применяется тогда, когда имеет место пересечение людских потоков - рабочих с жильцами домов либо с сотрудниками учреждений и организаций в коридорах, на лестничных клетках и т.д.

Если часть существующего строения, этаж, либо часть этажа отсечена от остального здания и рабочие, выполняющие ремонтно-строительные работы, не пересекаются в местах общего пользования (коридорах, лестничных площадках и т.д.) с жильцами домов либо сотрудниками организаций или учреждений, где производятся ремонтно-строительные работы, т.е. в ту часть здания, где производятся ремонтно-строительные работы, ведет автономный вход, которым другие не пользуются, применять упомянутый коэффициент не следует.

При этом высвобождение отдельных помещений для производства ремонтно-строительных работ не следует считать расселением. Данный вывод подтверждается многочисленными письмами Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, среди которых: письмо от 02.06.2005 №6-443; письмо от 20.04.2005 №6-308; письмо от 15.03.2005 №6-182; письмо от 02.03.2005 №6-128.

Согласно п.4.4 ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного значения» (утв. Приказом Госкомархиктуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312) при производстве текущего ремонта здания подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта.

Согласно п.1 Приказа Минстроя России от 26.04.2021 №258пр «О внесении изменений в Методику определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) нардов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденную приказом Минстроя России от 04.08.2020г.№421/пр» по решению застройщика или технического заказчика (далее-заказчик) отдельные положения Методики могут применяться при определении сметной стоимости текущего ремонта объектов капитального строительства, ремонта автомобильных дорог, а также при определении сметной стоимости строительства некапитальных строений и сооружений, неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другое).

Нормативы «Методики по разработке и применению нормативов накладных расходов при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства», утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 21 декабря 2020 года № 812/пр. и Методики по разработке и применению нормативов сметной прибыли при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства (далее - Методика), предназначены для определения методов разработки и применения нормативов сметной прибыли, используемых при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, с применением ресурсно-индексного и ресурсного методов.

Ресурсно-индексный метод или РИМ - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на стройресурсы.

Соответственно в данном случае Базисно - индексный метод расчета и Ресурсно-индексный метод - это разные методы расчета стоимости строительной продукции.

Переход расчетов на ресурсно-индексный метод или РИМ в Воронежской области осуществлен в соответствии с письмом Минстроя России от 11.06.2024 №32641ИФ/09 «О расчете индексов изменения сметной стоимости строительства по группам однородных строительных ресурсов на 2 квартал 2024 года, предназначенных для определения сметной стоимости строительства ресурсно-индексным методом», в соответствии с которым осуществляется расчет индексов на строительные ресурсы.

При таких обстоятельствах, данные правоотношения подлежат оценке с учетом применения коэффициента 1,5, при расчете сметной стоимости устранения строительных недостатков объекта долевого строительства (квартиры).

Истцами также заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда, причиненного в результате ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком, который они оценивают в 5 000,00 руб. на каждого истца.

Рассматривая требования о взыскании компенсации морального вреда с ответчика, суд руководствуется ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», учитывает, что при рассмотрении настоящего дела факт нарушения прав истца как потребителя нашёл своё подтверждение. С учетом установленных по делу обстоятельств, исходя из принципа разумности и справедливости, с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда в сумме 4 000,00 руб. (по 2 000,00 руб. на каждого истца).

Также истцом Мовсисян А.Г. заявлены требования о взыскании расходов на представителя в сумме 30 000,00 руб.: за составление иска - 10 000,00 руб., за 1 день занятости в суде - 10 000,00 руб.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно положениям ч. 1 ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

Из материалов дела усматривается, что интересы истца представляли по ордеру - адвокаты Дегтярева Н.В. (л.д.54), Дегтярев С.П. и Меркулова В.И. (л.д.158-159).

07.10.2025 между Дегтяревым С.П., Дегтяревой Н.В. (исполнитель) и Мовсисян А.Г., Джулян С.С. (заказчик) был заключен договор об оказании юридической помощи №МД07-10/2024, согласно которому исполнитель обязуется оказать заказчику следующие услуги: подготовить исковое заявление о взыскании с ООО СЗ «РемСтрой» расходов на устранение строительных недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, представлением интересов заказчика в Советском районном суде г. Воронежа при рассмотрении указанного иска; стоимость услуг определяется в размерах, установленных постановлением совета адвокатской палаты Воронежской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь» от 12.12.2019; за составление иска - 10 000 руб., участие в судебных заседаниях из расчета за 1 день занятости - 10 000 руб. (л.д.153).

Факт оплаты оказанных услуг подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру на общую сумму 30 000,00 руб. (л.д.152а-152в).

Исходя из доказанности фактического несения судебных расходов, характера спорного правоотношения, объема представленных доказательств и оказанных представителем услуг, учетом степени сложности дела и продолжительности его рассмотрения, объема проделанной работы представителем, продолжительность судебных заседаний, учитывая, что исковое заявление является типовым, с учетом принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов возмещение расходов на оплату услуг представителя в размере 23 000,00 руб., из которых: за составление иска - 7 000,00 руб., за участие представителя в судебном заседании в суде первой инстанции 16.12.2024 - 7 000,00 руб., за участие представителя в судебных заседаниях 27.03.2025 с перерывом до 17.04.2025 - 9 000,00 руб.

Оснований для взыскания судебных расходов за участие представителя в судебном заседании 12.05.2025 у суда не имеется, поскольку представитель истцов в данном судебном заседании не участвовал.

Также суд считает необходимым отметить, что постановление Совета Адвокатской палаты Воронежской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь» носит рекомендательный характер для самих адвокатов, но не для суда, который должен руководствоваться положениями ст. 100 ГПК Российской Федерации с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1.

По мнению суда, размер расходов на оплату услуг представителя в указанной сумме является разумным с учетом конкретных обстоятельств данного дела, баланс прав и обязанностей сторон не нарушает.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п.п.4 п.2 ст.333.36 НК РФ истцы освобождены от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления.

Таким образом, с учетом требований ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования надлежит взыскать госпошлину в размере 7 143,99 руб., из расчёта: 4 000 + ((204799,72 - 100 000)* 3) / 100 по требованию имущественного характера и 3 000,00 руб. по требованию о взыскании компенсации морального вреда, а всего в размере 10 143,99 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «СЗ «РемСтрой» (ИНН 3665063221) в пользу Мовсисян Анны Грантовны, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт № №) в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве № 16/1-471 от 28.12.2023 денежную сумму в размере 102 399,86 руб., компенсацию морального вреда в размере 2 000,00 руб., расходы на представителя в сумме 23 000,00 руб., а всего взыскать 127 399 (сто двадцать семь тысяч триста девяносто девять) руб. 86 коп.

Взыскать с ООО «СЗ «РемСтрой» (ИНН 3665063221) в пользу Джулян Самвела Славиковича, 05.11.1984 г.р. (паспорт 20 18 № 270110) в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве № 16/1-471 от 28.12.2023 денежную сумму в размере 102 399,86 руб., компенсацию морального вреда в размере 2 000,00 руб., а всего взыскать 104 399 (сто четыре тысячи триста девяносто девять) руб. 86 коп.

Взыскать с ООО «СЗ «РемСтрой» (ИНН 3665063221) в бюджет муниципального образования городской округ город Воронеж государственную пошлину в размере 10 143,99 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 26.05.2025.

Судья: Е.В. Наседкина