Отказ во взыскании 2 млн ₽ с продавцов недвижимости из-за ничтожности договора цессии

Дело № 2-86/2025

54RS0002-01-2024-000994-57

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 мая 2025 года г. Новосибирск

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Пуляевой О.В.

при ведении протокола секретарем Кругловой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Брокеринвест» к Ханину *, Ханиной * о взыскании долга,

у с т а н о в и л:

ООО «Брокеринвест» обратился с иском к ответчикам, в котором просит взыскать с Ханина * долг в размере 500 000 руб. по договору об оказании услуг ** от ***, заключенному между ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» и ответчиками, судебные расходы 8 200 руб., с Ханиной . взыскать долг в размере 1 500 000 руб., судебные расходы 15 700 руб.

В обоснование иска истец указывает, что между ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» и ответчиками * заключен договор, согласно которого ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» оказал ответчикам услуги по описку покупателей на объекты недвижимости, принадлежащие Ханину * и Ханиной * Ответчики обязались после заключения договора купли-продажи объектов произвести оплату услуг в размере 2 000 000 руб. (в долевом выражении). Ответчики продажи имущество, однако, услуги не оплачены. Права требования по договору об оказании услуг от перешли истцу на основании договора цессии от (между ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» и ООО «Мегаэстейт») и на основании последующего договора цессии от * (между ООО «Мегаэстейт» и ООО «Брокеринвест»).

В судебном заседании представитель истца на иске настаивал, указывая, что ответчики не оспаривают договоры цессии. Заключения экспертов принимать во внимание нельзя, поскольку период, обозначенный экспертами незначительно отличается от даты ликвидации ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12», права требования перешли истцу, истец является надлежащим. Экспертное заключение, представленное стороной ответчика, не может являться доказательством, поскольку юридическое лицо было создано в 2022 году, а заключение проведено ****.

Ответчики в судебное заседание не явились.

Представитель ответчика Ханина * судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указывая (л.д.147), что к истцу не переходили права требования по договору цессии, договор не заключен, он ничтожен, поскольку в договоре цессии от * не указано обязательство, из которого возникли права правопредшественника истца. В п.1. договора отсутствуют сведения о наличии договора цессии от , т.е. договор между ООО «Мегаэстейт» и истцом не заключен. Кроме того, договор от является подложным. На - на момент заключения договора между ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» и ООО «Мегаэстейт» у ответчиков еще не возникла обязанность по оплате услуг. Так же представитель ответчика указал, что направлено уведомление ответчикам об уступке прав требования по договору от с приложением оригинала договора. договор цессии ответчиком Ханиной * направлен на исследование. Согласно заключению от фактическая дата создания договора не соответствует дате, указанной в нем - , поскольку выполнен не более 6 месяцев от даты начала исследования, а именно после . Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» ликвидировано , следовательно, договор цессии не мог быть заключен указанным юридическим лицом. Фактически, двумя экспертными заключениями подтверждено, что договор цессии от * подписан не в ту дату, которая указана. Договоры цессии готовились по фактической необходимости.

Представитель Ханиной * (в порядке ст.50 ГПК РФ - по назначению суда - л.д.80,96) в судебном заседании поддерживал позицию представителя Ханина * возражая против иска.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» с одной стороны и Ханиным * Ханиной . заключен договор об оказании услуг ** (л.д.31), согласно которого Агентство приняло обязательства по заданию заказчиков оказать услуги по поиску покупателей на объект недвижимости по *, земельный участок: ), общей стоимостью 45 000 руб. Стоимость услуг Агентства определена в размере 2 000 000 руб. (1 500 000 руб. -Ханина * 500 000 руб. -Ханин * Предусмотрено, что услуги оплачиваются в течение 3 рабочих дней со дня подписания договора купли-продажи объектов недвижимости и получения платежа по договору купли-продажи, но не позднее 6 месяцев с даты заключения договора купли-продажи (возможна оплата пропорционально части договора купли-продажи объектов).

Согласно предварительному договору купли-продажи от **** (л.д.22) Ханин * и Ханина * обязались заключить с покупателем (ООО «Витерра») договор купли-продажи недвижимости.

Согласно главы 4 договора от **** услуги по договору считаются выполненными Агентством в день подписания Заказчиками и покупателями основного договора купли-продажи объекта в подтверждение чего стороны подписывают акт приема-передачи оказанных услуг. В случае, если Заказчики не осуществят приемку услуг в течение 3-х рабочих дней, то Агентство составит односторонний акт и услуга считается принятой.

Как следует из Соглашения от *** (л.д.187) вышеуказанные объекты недвижимости объединены в единый объект с определением режима долевой собственности ответчиков (1/4 - Ханину * -Ханиной .).

Как следует из представленных истцом договоров цессии (л.д.14,20): **** между ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» (цедент) и ООО «Мегаэстейт» (цессионарий) заключен договор цессии, согласно которого цедент уступает цессионарию право требования цедента к ответчикам. Согласно договора цессии право требования к должникам уступается в объеме, существующем на момент заключения договора цессии, включая сумму долга (2 000 000 руб.), санкции, в т.ч. проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойки, иные требования, связанные с исполнением должниками обязательства по оплате.

Согласно представленному истцом договору цессии от *, заключенному между ООО «Мегаэстейт» (цедент) и ООО «Брокеринвест» (цессионарий) вышеперечисленные права требования к должникам перешли в вышепоименованном объеме. Согласно п.3.3 договора от цедент передает цессионарию документы, удостоверяющие права требования к должникам (договор об оказании услуг от , акт приема-передачи информации, предварительный договор купли-продажи от *).

Согласно представленной истцом выписки из ЕГРП (л.д.6) за ООО «Витерра» зарегистрировано право собственности на объекты с вышеперечисленными кадастровыми номерами в составе здания с кадастровым номером ** недвижимости по *** - ****.

В материалы дела (л.д.81) представлен договор купли-продажи недвижимости от ** (л.д.81), согласно которого ответчики продали, а ООО "Витерра" приобрел за земельный участок с кадастровым номером ** и помещения по *** (кадастровый ).

Согласно выписке из ЕГРЮЛ (л.д.85) первоначальный кредитор - ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» прекратил свою деятельность **** (исключен из реестра юридических лиц).

Согласно открытых сведений ЕГРЮЛ ООО «Мегаэстейт» прекратил свою деятельность юридического лица ****.

В качестве обоснования свое позиции по делу ответчик Ханин * представил суду экземпляр договора цессии от *, который получен ответчиками посредством организации почтовой связи, а так же заключение специалиста (л.д.201), согласно которого данный договор цессии фактически создан не более 6 месяцев до даты начала исследования, т.е. после *, что позднее даты ликвидации юридического лица - ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12».

С учетом позиции ответчиков, правовое значение по делу имеет дата подписания договора цессии от **** юридическим лицом (первоначальным кредитором) - ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» и ООО «Мегаэстейт», поскольку ответчики полагают, что в период существования юридического лица, права требования к ним не передавались).

В связи с этим, судом назначена, а экспертным учреждением - ООО «Альянс» проведена судебная техническая экспертиза документов (экспертиза давности) по вопросам (определение от 18.22.2025-л.д.158):

-соответствует ли дата - *, указанная в представленных сторонами экземплярах договора уступки требования от , заключенном межу ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» и ООО «Мегаэстейт» (экземпляр ** - л.д.153, экземпляр *- л.д.154) дате его подписания, если не соответствует, то в какой временной период договор был подписан.

Судом эксперту представлено два экземпляра договора цессии (л.д.153,154) - один (л.д.153) представлен ответчиком (получен по почте), второй (л.д.144) - истцом.

Согласно заключения судебного эксперта от * дата - , указанная в представленных на исследование экземплярах договоров цессии не соответствует фактическому временному периоду нанесения штрихов удостоверительных реквизитов (подписей). Возраст штрихов в договоре «экз.истца» от 2-3 лет от экспертного исследования, а «экз.отв» - от 3 до 4 лет от экспертного исследования. Дата начала исследования - ***.

В соответствии со ст.49 ГК РФ юридическое лицо может иметь гражданские права. Правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.

В силу пункта 1 статьи 61 ГПК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим юридическим лицам.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.382,388,389 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Согласно ст.389.1 ГК РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

Таким образом, сделки юридическим лицом могут быть совершены лишь в период с даты его создания по дату прекращения, о чем указывается в соответствующем государственном реестре.

Следовательно, все договоры, которые подписаны от лица ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» после * не создают правовых последствий. Доказательств подписания ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» договора цессии до * суду не представлено.

Кроме того, следует учитывать, что на дату, указанную в договоре цессии от *, а так же на дату, прекращения деятельности юридического лица - обязанность ответчиков по оплате услуг по продаже имущества еще не возникла, поскольку договор купли-продажи объекта недвижимости заключен позднее. Согласно ст.388.1 ГПК РФ требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию. Вместе с тем, из текста договора цессии от следует, что передается существующее право в соответствующем объеме, в то время, как обязанность ответчиков по оплате договора оказания услуг еще не наступила (могла вообще не наступить, в случае, если бы ответчики * или позднее не продали бы объект).

Согласно ст.390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, за исключением случая, если цедент принял на себя поручительство за должника перед цессионарием. При уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: в т.ч., что цедент правомочен совершать уступку.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из вышеуказанного заключения судебного эксперта и того, что представленные истцом и ответчиками экземпляры договора цессии от **** не подтверждают возникновения между ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» и ООО «Мегаэстейт» отношений, и подлежит исключению из числа доказательств по делу, поскольку не подписаны стороной (цедентом).

Из положений ст. ст. 158, 420, 431 ГК РФ следует, что под договором понимается не только подписанный сторонами документ, но и соглашение, выражение сторонами общей воли, направленной на возникновение обязательств, то есть отношений, подтверждение наличия которых стороной истца не представлено (отсутствуют доказательства исполнения фактических действий по передаче прав требования в период существования цедента), факт наличия оснований для перехода прав требования к ответчиками истец не доказал, правомерность требования выплаты долга по договору оказания услуг от **** не представил.

Ввиду того, что права требования не перешли от ООО «Центральное Агентство Недвижимости-12» к ООО «Мегаэстейт», последний не правомочен был совершать сделку от *, и права требования к истцу не перешли (передача несуществующего права не порождает у нового цессионария права требования к должнику). В силу пункта 1 статьи 390 ГК РФ цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования. Если объектом уступки является ничтожное (несуществующее) на момент цессии право (такое право по отношению к ответчикам у ООО «Мегаэстейт» отсутствовало), это означает отсутствие какого-либо распорядительного эффекта цессии (определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от *).

С учетом доводов истца, необходимо отметить, что следует отличать незаключенную сделку и недействительную. Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает правовых последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить последствия и в будущем.

Учитывая, что следствием неподписания договора одной из сторон является несогласованность существенных условий сделки, соответственно, т.е. ее незаключенность, тогда как признание договора недействительным предполагает необходимость установления, оценки иного круга юридически значимых обстоятельств, отличающихся также по правовым и фактическим последствиям.

Признание договора незаключенным возможно при рассмотрении возражений стороны. При этом, действующее законодательство не обязывает сторону по делу обращаться с самостоятельным иском за признанием договора незаключенным.

С учетом изложенного, истец не является надлежащим, поскольку права требования возврата долга ответчиками по договору от **** к нему не перешли.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска ООО «Брокеринвест» (ИНН ) к Ханину * (паспорт ** , выдан * ОУФМС России по НСО в ), Ханиной * (паспорт ** , выдан ** ОВД *** Новосибирска) о взыскании долга отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Железнодорожный районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья О.В.Пуляева

28.05.2025