Признание торгов недействительными из-за продажи единственного жилья по заниженной цене (804 000 ₽)

66RS0007-01-2024-011388-29 Копия

Дело № 2-1569/2025 Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2025 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 апреля 2025 г. г. Екатеринбург

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Грязных Е.Н.,

при секретаре судебного заседания Кокотаевой И.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайловой Алины Александровны к Кащееву Ивану Алексеевичу о признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Михайлова А.А. обратилась в суд с иском к Кащееву И.А. о признании торгов недействительными.

В обоснование иска указано, что Михайлова А.А. являлась собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 66:41:0506015:65. 27.12.2019 между Михайловой А.А. и Юрасовой Н.В. заключен договор займа на сумму 200 000 руб. с обеспечением в виде залога недвижимого имущества. 03.06.2022 сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому сумма займа увеличилась до 300 000 руб. 13.02.2021 Юрасова Н.В. скончалась, наследство после ее смерти принято Липиным Н.Б., который уступил право требования по договору Суходоеву Е.А. Заочным решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 19.05.2022 по гражданскому делу № 2-2732/2022 удовлетворены исковые требования Суходоева Е.А. к Михайловой А.А. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на предмет залога: с Михайловой А.А. в пользу Суходоева Е.А. взыскана задолженность по договору займа от 27.12.2019, взыскание обращено на предмет залога - 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, путем продажи с публичных торгов, и установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества - 800 000 руб. В производстве Чкаловского РОСП г. Екатеринбурга находится исполнительное производство № № от 05.04.2023 об обращении взыскания на заложенное имущество. 01.12.2023 судебным приставом-исполнителем Шабановой П.Н. вынесено постановление об оценке имущества должника в размере 800 000 руб. Михайловой А.А. в Кировский районный суд г. Екатеринбурга направлено заявление об изменении способа исполнения заочного решения, установления начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 2 537 061 руб., а также подано ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде приостановления реализации имущества. Заявление об обеспечении не было рассмотрено в день его поступления. 16.10.2024 проведены торги в электронной форме и заложенное имущество реализовано за цену 804 000 руб., победитель торгов - Кащеев И.А. Истец считает, что торги проведены с нарушением правил, установленных законом, а именно, допущены нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. Реализованное жилое помещение является единственным жильем должника, его реализация нарушила право должника на жилище.

На основании изложенного, истец просит признать недействительными торги по реализации 2/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 66:41:0506015:65.

Представитель истца Михайловой А.А. - Касаткин М.О. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал в полном объеме, по обстоятельствам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Кащеев И.А. возражал против исковых требований. Суду пояснил, что нарушений правил проведения торгов не допущено, он правомерно объявлен победителем торгов.

Представитель третьего лица Суходоева Е.А. - Танкиев Р.Я. возражал против исковых требований. Суду пояснила, что торги проведены надлежащим образом без нарушений.

Истец Михайлова А.А., третьи лица Суходоев Е.А., ТУ Росимущества в Свердловской области, ООО «Рович» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не известны.

Также о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации на интернет-сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

В соответствии со статьей 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено Гражданского кодекса Российской Федерации и процессуальным законодательством. Организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства, а также государственный орган или орган местного самоуправления в случаях, установленных законом. Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

Из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" и Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 (вопрос N 10), Обзоре судебной практики № 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 (вопрос 4) следует, что приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим, публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника. Отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

По смыслу указанных норм и разъяснений основанием для признания торгов недействительными может являться имеющее существенное влияние на результаты торгов нарушение правил их проведения, повлекшее ущемление прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

Судом установлено, что заочным решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 19.05.2022 по делу № 2-2732/2022 исковые требования Суходоева Е.А. к Михайловой А.А. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на предмет залога удовлетворены: с Михайловой А.А. в пользу Суходоева Е.А. взыскана сумма основного дога 300 000 руб., проценты за пользование займом 113 030 руб. 14 коп. с продолжением их начисления до момента фактического исполнения обязательства, штраф за нарушение сроков уплаты процентов за пользование займом 128 357 руб. 05 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 972 руб. 66 коп.; обращено взыскание на заложенное имущество - 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Колхозников, 48-29, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества - 800 000 руб.

На основании исполнительного листа серия ФС № №, выданного Кировским районным судом г. Екатеринбурга, судебным приставом-исполнителем Чкаловского РОСП ГУ ФССП по Свердловской области 05.04.2023 возбуждено исполнительное производство № № в отношении Михайловой А.А., предмет исполнения: обращение взыскания на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества - 800 000 руб.

17.04.2023 судебным приставом-исполнителем Чкаловского РОСП г. Екатеринбурга составлен акт описи и ареста имущества.

01.12.2023 судебным приставом-исполнителем Чкаловского РОСП г. Екатеринбурга вынесено постановление об оценке имущества, цена имущества определена судом в размере 800 000 руб.

Данная цена определена решением суда, оснований для определения иной цены у судебного пристава-исполнителя не имелось.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 04.04.2024, вступившим в законную силу 03.09.2024, по административному делу № 2а-2233/2024 административное исковое заявление Михайловой А.А. к судебному приставу-исполнителю Чкаловского районного отделения судебных приставов г. Екатеринбурга ГУФССП России по Свердловской области ФИО13 врио начальника отделения - старшего судебного пристава Чкаловского районного отделения судебных приставов г. Екатеринбурга ГУФССП России по Свердловской области Филенко Е.А., ГУФССП России по Свердловской области о признании незаконным постановления об оценке имущества должника от 01.12.2023, возложении обязанности - оставить без удовлетворения.

15.05.2024 судебным приставом-исполнителем Чкаловского РОСП г. Екатеринбурга вынесено постановление о передаче имущества на торги.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" ТУ Росимущества в Свердловской области организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

04.09.2024 в ТУ Росимущества в Свердловской области поступило уведомление о готовности к реализации арестованного имущества № № залог.

16.10.2024 торги признаны состоявшимися. Победителем признан Кащеев И.А. (протокол подведения итогов торгов № № в электронной форме по лоту № 2).

Из материалов дела следует, что двое участников - ФИО12 и Кащеев И.А. внесли задатки и были допущены до участия в торгах. Иных участников торгов, обжалующих свой недопуск до участия в торгах, не имеется. Соответственно, препятствий в части внесения задатка у участников торгов не имелось. Доказательств того, что по публично размещенным реквизитами для перечисления задатка произвести такое перечисление было затруднительно или невозможно, истцом суду не представлено.

Как следует из Протокола о результатах проведения торгов в электронной форме по лоту № 2 № № от 16.10.2024 лучшая ставка участников от участника Кащеева И.А., последняя ставка участника 804 000 руб.

Победителем торгов признан Кащеев И.А. При этом законодательство не устанавливает, что факт отсутствия предложений о цене лота от кого-либо из участников торгов позволяет признать такие торги недействительными, несостоявшимися.

Также судом установлено, подтверждается материалами дела, 07.11.2024 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области и покупателем Кащеевым И.А. был заключен договор реализации арестованного имущества на торгах № №, по условиям которого ТУ Росимущества в Свердловской области, выступающий в качестве специализированной организации в силу закона, осуществляет принудительную реализацию арестованного имущества, принадлежащего на праве собственности должнику Михайловой А.А., передает в собственность покупателю Кащееву И.А., а покупатель принимает следующее имущество: 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес. Общая стоимость имущества составляет 804 000 руб. 00 коп., НДС не предусмотрен. Задаток в размере 40 000 руб. 00 коп., перечисленный покупателем, засчитывается в счет оплаты имущества. Покупатель перечисляет денежную сумму за вычетом задатка в размере 764 000 руб. 00 коп. в течение 5 дней после проведения торгов на счет Уполномоченного органа.

Доводы истца о продаже квартиры по заниженной цене не могут быть приняты судом, поскольку в период исполнительного производства и до передачи имущества на торги Михайлова А.А. с заявлениями об изменении порядка исполнения решения суда путем изменения начальной продажной стоимости заложенного имущества в Кировский районный суд г. Екатеринбурга не обращалась.

Более того, при рассмотрении административного дела № 2а-2233/2024 Михайлова А.А. также не предоставлялось доказательств иной начальной продажной цены заложенного имущества.

Такое заявление было подано Михайловой А.А. только 11.10.2024, то есть за пять дней до окончания торгов. К настоящему времени заявление оставлено без удовлетворения.

Таким образом, довод истца о реализации квартиры по заниженной цене отклоняется судом, поскольку квартира выставлена на торги по начальной продажной цене, установленной решением суда. Достаточных, допустимых доказательств, свидетельствующих о несоответствии установленной решением суда стоимости и действительной рыночной стоимости квартиры истец не представил.

О наличии каких-либо иных нарушений в проведении торгов по реализации имущества истцом не заявлено.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статьи 153, пункта 2 статьи 237, статей 447 - 449, статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 87, 89, 90, 92 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", части 3 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом", разъяснениями в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", судом установлено, что при организации и проведении публичных торгов по реализации спорного имущества, в том числе, в части содержания и публикации извещений о торгах, обеспечения потенциальной возможности заинтересованных в участии в торгах лиц, определения победителя торгов, установления цены продажи, не допущено каких-либо нарушений правил проведения торгов, повлиявших на их результаты.

Таким образом, исковые требования Михайловой А.А. к Кащееву И.А. о признании торгов недействительными являются незаконными, необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Михайловой Алины Александровны к Кащееву Ивану Алексеевичу о признании торгов недействительными - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья /подпись/ Е.Н. Грязных

Копия верна

Судья Е.Н. Грязных