Взыскание 3,15 млн ₽ с продавца за скрытые дефекты жилого дома

78RS0002-01-2023-005982-94

Санкт-Петербург

Дело № 2- 632/2024 10 октября 2024 года Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе

Председательствующего судьи Кирсановой Е.В.

При секретаре Галивановой А.В.

с участием истцов Рожковой И.Б., Носовой Е.А., представителя истцов Литвинской Ж.В., представитель ответчика Мозгового В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рожковой И. Б., Носовой Е. А., действующей в интересах Носова И. Д., Носова Д. Д., Носова К. Д. к Корючеву А. Г. о взыскании денежных средств на устранение дефектов

УСТАНОВИЛ

Истцы с учетом уточнения исковых требований обратились в суд с иском к ответчику с учетом уточнения иска (л.д.84-94 том3) о взыскании стоимости устранения недостатков в размере 3 937 338 руб. пропорционально имеющейся доли в правее собственности каждого из истцов, то есть по 984334,50 руб. каждому, компенсации морального вреда по 200000 руб. в пользу каждого, штраф по ЗоЗПП. В обоснование иска указывали на то, что 05.03.2022 между сторонами был заключен договор купли-продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и расположенного на нем жилого дома расположенных по адресу адрес, в процессе эксплуатации дома истцы обнаружили, что техническое состояние дома не соответствует требованиям безопасности для жизни и здоровья, проживающих в нем лиц, экспертом ООО «Экспертно-технический центр «Вектор» было проведено обследование данного объекта и составлено заключение, согласно которого были выявлены недостатки в виде захламления подпольного пространства, что свидетельствует о постройке дома на неподготовленную площадку; отсутствия признаков антисептирования деревянных элементов нижнего перекрытия; отсутствия утеплителя канализационного трубопровода, несоответствий текущей конструкции фундамента здания сведениям, указанным в технической характеристике на жилой дом, выданной ИП Крыжным А.С.; отсутствия в оконных блоках паропроницаемого герметика монтажного шва с наружной стороны и пароизоляционного герметика монтажного шва со стороны помещений. Данные недостатки являются скрытыми, возникли до подписания договора, истцы не были поставлены, о их наличии продавцом на момент заключения договора и не могли быть выявлены при осмотре дома, препятствуют использованию дома в соответствии с его назначением, ответчик денежные средства соразмерно стоимости устранения дефектов в добровольном порядке не выплатил.

Истцы Рожкова И.Б., Носова Е.А. и представитель истцов в суд явились, на удовлетворении требований настаивали, поддержали доводы, изложенные в иске в том числе с учетом уточнения.

Ответчик в суд не явился, доверил представлять интересы представителю, который возражал против удовлетворения требований, поддержал позицию, изложенную в возражениях.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, включая заключение эксперта суд приходит к следующему:

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пункт 2 той же статьи предусматривает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

По смыслу указанных норм, право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 475 ГК РФ, не лишает покупателя возможности при наличии тех же недостатков воспользоваться правом предъявить требования, перечисленные в пункте 1 указанной статьи.

Таким образом, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ.

05.03.2022 между Корючевым А.Г. и Рожковой И.Б., Носовым К.Д., Носовой Е.А. действующей как законный представитель несовершеннолетних Носова И.Д., Носова Д.Д. заключили договор купли продажи 1\2 доли земельного участка в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 834 кв. м. с кадастровым № расположенного по адресу адрес, категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для садоводства и размещенного на нем жилого дома площадью 102,9 кв.м, кадастровый №, в результате чего в собственность каждого из покупателей перешло право собственности по 1/8 доли земельного участка и по ? доли на жилого дома, стороны оценили вышеуказанное имущество в размер 4 400 000 руб. - жилой дом, 1 500 000 руб. - земельный участок.

18.03.2022 стороны подписали акт приема-передачи, согласно которого указанные объекты продаются в состоянии имевшем место при осмотре покупателем, техническое состояние стен, пола, потолка и иных конструкций дома, соответствует требованиям покупателей. Претензий к качеству жилого дома на момент подписания настоящего акта у покупателей нет. По факту приема-передачи объектов стороны претензий друг к другу не имеют.

В ходе эксплуатации дома истцами были выявлены недостатки, что следует из технического заключения ООО «Экспертно-технический центр «Вектор», которые возникли до подписания договора купли-продажи и не были известны истцам, являются скрытыми, для их устранения необходимо провести ряд работ (л.д.57-120 том1)

В ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза, согласно заключения эксперта ООО ЦНЭ «ПетроЭксперт» последний пришел к следующим выводам: в материалы дела было представлено 2 документа технической инвентаризации жилого дома -техническая характеристика, составленная по состоянию на 24.10.2021 кадастровым инженером Крыжным А.С. и технический паспорт составленный по состоянию на 20.01.2022 г., оба документа содержат одинаковые планы этажей дома, техническое описание фундамента различное - в первом документе фундамент - бетонные столбы, во втором - винтовые столбы. Фактически построенный дом соответствует техническому паспорту за исключением перепланировки мансарды, заключающейся в установке перегородок из гипсокартонных листов в комнатах пом.6 и пом.8. Из обоих документов следует, что над террасой пл. 16.8 кв.м имеется кровля, однако конструктивные элементы -стойки, на которых должна быть устроена кровля не обозначены, при осмотре установлено наличие ограждения указанной террасы, в связи с чем наличие кровли над террасой указанное вышеуказанных планах ошибочно, помещение на 1 этаже площадью 5,3 кв.м указанное как терраса в соответствии с нормативными определениями является верандой. Экспертом были выявлены следующие дефекты:

1. в пространстве под нижним перекрытием дома уложен не утепленный канализационный трубопровод, что противоречит требованиям п.8.2.25 СП 30.13330.2020 «СНиП 2.04.01-85* внутренний водопровод и канализация зданий»
2. в пространстве под нижним перекрытием дома находятся строительные и иные отходы-при подготовке площадки строительства дома не выполнены требование п.5.2.1 СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом» (не удален плодородный слой почвы и растительность, корни, пни, древесные отходы и мусор)
3. в пространстве под нижним перекрытием дома крепление обвязки к сваям фундамента выполнено одним болом/саморезом на каждую сваю вместо как минимум двух, что учитывая отсутствие иной связи между сваями, вызывает угрозу ослабления крепления, смещения/сдвига объекта под действием горизонтальной нагрузки и расшатывания свай, ведет к сокращению срока эксплуатации дома.
4. на деревянных элементах строения не установлено наличие следов в том числе изменения цвета характерных для нанесения антисептика /антиптрена, то есть не выполнена огне-био защита конструкций из древесины.
5. в доме установлены окна и двери из ПВХ профиля с однокамерными стеклопакетами, документы на них представлены не были, применение однокамерных стеклопакетов без селективного покрытия не применимо.
6. монтажный шов оконных блоков и дверей из ПВХ профиля не имеет наружного и внутреннего слоя герметизации (гидроизоляционного), что не соответствует требованиям п.5.1.3 и прил.А ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», в результате на поверхности швов и поверхности, примыкающей к швам, имеются следы, напоминающие плесень.

при вскрытии стен обнаружены дефекты:

7. щели в элементах каркаса, то есть элементы каркаса выполнены составными с неплотным прилеганием поверхностей
8. неплотное прилегание утеплителя к каркасу

при вскрытии полов обнаружены дефекты:

9. неплотное прилегание утеплителя к конструкциям каркасов
10. имеются участки отсутствия крепления ветровлагозащитной мембраны к конструкциям перекрытия
11. на втором (мансардом) этаже обнаружены следы протечки, причиной которой не является неисправность кровли, а являются следствием отсутствия непрерывности пароизоляционной пленкой/мембрной кровли стен,
12. при вскрытии обшивки стены к которой примыкает терраса установлено что доски пола террасы заведены под обшивку примыкающей к террасе стены, что вызывает проникновение воды под обшивку стены, намокание утеплителя, появление черных следов плесени на элементах каркаса, проникновению и накоплению влаги внутри конструкции стены, что противоречит назначению стены, как ограждающей конструкции
13. на кровле дома не установлены снегозадерживающие конструкции
14. сети электроснабжения дома выполнены без установки УЗО

Выявленные дефекты тепло, ветро пароизоляции и дефект пола террасы изложенные в п.5-12не соответствуют п.15 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.

Все выявленные дефекты производственные, допущенные при строительстве указанного жилого дома, устранимые. Дефекты 1-4 значительные, так как существенно влияют на использование дома по назначению и на его долговечность. Каждый из дефектов 5-12 в отдельности значительный -существенно ухудшает эксплуатационные характеристики здания и снижают его долговечность, вместе дефекты 5-12 являются критическими, то есть в результате совместного воздействия указанных дефектов жилой дом становится непригодным, дефект 13,14 следует считать критическими, так как они создают угрозу жизни здоровью граждан: №13 при падении снежных смерзшихся масс с кровли дома, №14-при замыкании электропроводки; дефекты 5-14 создают опасность для проживания, дефекты 1-12 скрытые и не могли быть обнаружены при заключении договора купли-продажи, дефекты №313,14 могли быть обнаружены. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 3 177 388 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт поддержал данное им заключение, указывал на то, что вся нормативная база которая им использовалась она относится в том числе и к деревянным жилым домам расположенных на землях с видом разрешенного использования - для садоводства.

В обоснование возражений ответчик ссылается на то, что нормы и требования примененные экспертом при определении дефектов относятся к ИЖс, МКД, а для спорного имущества применяется вид разрешенного использования - для садоводства, при этом представителем ответчика не приведено ни одного положения (нормы, снипа или иного) свидетельствующего о том, что при строительстве жилого дома на землях с видом разрешенного использования -для садоводства допускаются выявленные экспертом дефекты и они не относятся к критическим.

Заключение судебной строительно-технической экспертизы соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, экспертом приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, произведен осмотр здания в присутствии сторон, в том числе ответчика, произведен соответствующий анализ каждого из выявленных дефектов, а их выводы основаны на положениях законодательства, с учетом фактических обстоятельств дела.

Суд также принимает во внимание, что при подачи иска истцами было представлено досудебное заключение, которое также содержит выявленные судебным экспертом недостатки.

Все эксперты давшие как досудебное так и судебное заключение имеют высшее строительное образование и необходимую для проведения строительно-технических экспертиз квалификацию, эксперт Геншафт С.Г. был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и дополнительно опрошен в суде.

Нуждаемости в проведении дополнительной экспертизы указанной истцовой стороной суд не усмотрел, так как вопрос поставленный стороной истцов «применим ли СНИП 30.02.97 Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружений» носит правовой характер.

Суд также принимает во внимание, что истцы не были осведомлены и не могли знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности о наличии вваленных недостатков, со стороны ответчика при продажи дома им об этом не было сообщено, несмотря на то, что они осматривали объект, однако он носил поверхностный характер, а 12 из 14 выявленных недостатков являются скрытыми и не могли быть обнаружены при заключении договора купли-продажи, а требовали работ по вскрытию пола, стен и иного. Суд также обращает внимание на то, что дом был построен и поставлен на регистрационный учет в ЕГРН 13.01.2022, а в марте 2022 уже был продан, то есть является вновь созданным объектом не прошедшим усадку, зимовку и иное, не использовался истцом по назначению, то есть в полном объеме выявить его достоинства и недостатки возможно было только в ходе эксплуатации. Истцы, равно как и сотрудники органов опеки, давшие согласие на приобретение дома в собственность несовершеннолетних детей, специальным строительным образованием не обладают. При этом вопрос о наличии недостатков дома встал уже в декабре 2023, в связи с чем и было получено заключение ООО «ЭТЦ Вектор», то есть через 9 мес. после заключения договора купли-продажи.

Доводы ответчика о наличии подписанного сторонами договора передаточного акта 18.03.2022 с отметкой об отсутствии претензий по качеству передаваемого имущества отклоняется судом, поскольку выявленные существенные строительные недостатки обнаружены после заключения договора, однако, как следует из установленных фактических обстоятельств по делу, они имелись до передачи имущества покупателю продавцом. Утверждения продавца, что покупатель принял дом и земельный участок без претензий, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска. Отсутствие претензии покупателя при заключении договора купли-продажи и подписании акта приема-передачи не свидетельствуют о незаконности требований истца, поскольку истцом представлены доказательства, что выявленные недостатки образовались до передачи дома продавцом покупателю, которые не были оговорены в договоре, но имеют существенное значение для целей проживания в нем. В соответствии с требованиями статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец должен передать покупателю товар надлежащего качества. Кроме того, истец не является специалистом в области строительства, а из заключения экспертов следует, что обнаруженные недостатки являются скрытыми и образовались в результате нарушения установленных норм при строительстве дома, не могли быть обнаружены покупателями при визуальном осмотре. Данный вывод экспертов ответчиком не опровергнут.

Таким образом, суд считает установленным, что жилой дом по адресу адрес имеет недостатки, в том числе значительные, не устранение которых приведет к аварийному техническому состоянию, создающему угрозу жизни и здоровью граждан и невозможности использовать жилой дом по назначению, и учитывая, что такие недостатки жилого дома, согласно заключению строительно-технической экспертизы, возникли на стадии строительства и на момент заключения договора купли-продажи уже имели место, то есть ответчиком были нарушен условия договора купли-продажи, выразившееся в передаче истцам товара ненадлежащего качества, которое ведет к необходимости несения расходов по устранению дефектов.

Однако при определении суммы подлежащей ко взысканию с ответчика суд принимает во внимание только те дефекты, о которых истцы не были осведомлены и не могли знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, то есть скрытые.

С учетом вывода эксперта об объемах скрытых дефектов (п.1-12) и данных о стоимости их устранений, отраженных в локальной смете, суд приходит к выводу о том, что общая сумма подлежащая ко взысканию с ответчика составит 3 151 063,86 руб.

Экспертом было указано в качестве недостатка наличие одного самореза вместе крепления обвязки к сваям, однако расчет для устранения данного недостатка не произведен, ходатайств о проведении дополнительной экспертизы в указанной части не поставлено.

Истцы ссылаются на то, что заключили с ИП Целуйко О.В. договор подряда 24.06.2024 на выполнение работ о приведению фундамента в безопасное для проживания состояние, стоимость которых составила 760000 руб. Данная сумма также заявлена истцами к возмещению с ответчика (л.д.97-101 том3) Оценив данное доказательство по правилам ст. 59,60 ГПК РФ суд не находит оснований для удовлетворения требований в указанной части, так как калькуляция строительно-монтажных работ по реконструкции дома не содержит стоимость работ и материалов по устранению конкретного дефекта №3-крепление вторым саморезом /болтом. Нуждаемость в совершении работ указанных в калькуляции для устранения дефекта №3 не представлена.

Таким образом, с ответчика в счет возмещения расходов по устранению недостатков приобретенного жилого дома и последствий этих недостатков подлежит взысканию сумма в пользу каждого из истцов в равных долях по 787766 руб.

Право выбора покупателя потребовать от продавца применения одного из последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, определяется возможностью осуществления данного выбора. Предметом настоящего иска является волеизъявление истцов о выборе одного из способов защиты, предусмотренных статьей 475 ГК РФ, они выбрали способ защиты, предъявив требование о возмещении расходов на устранение недостатков жилого дома, мотивируя данные действия тем, что в настоящий момент за денежные средства, за которые они приобрели данный дом в случае растворения договора иной объект достойный для проживания они приобрести не смогут, иного жилья они не имеют. Кроме того, ответчик в ходе рассмотрения дела не представил доказательств наличия у него денежных средств необходимых для возможного урегулирования данного вопроса.

Тот факт, что стоимость устранения недостатков составляет 79% от стоимости дома, говорит о их существенности, законодательно предельный размер возмещения не установлен, нарушенное право подлежит защите в полном объеме, выявленные недостатки, согласно заключению экспертизы, являются устранимыми. Доказательств, опровергающих выводы экспертов, стороной ответчика не представлено, равно как и альтернативного расчета стоимости их устранений.

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Кроме того, следует учитывать, что товаром в данном случае выступал жилой дом, как индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса российской Федерации), являющийся для истца местом проживания, таким образом, жилищные права истца также подлежат защите.

Ссылка истцов на применение к данным правоотношениям Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей" является неверным, поскольку сведений о регистрации ответчика в качестве индивидуального предпринимателя, осуществлении им предпринимательской деятельности материалы дела не содержат. Как следует из материалов дела, сторонами договора являются физические лица, договор на строительство дома не заключался, истцы приобрели уже готовый дом, поставленный на кадастровый учет и зарегистрированный в Россреестре. Отношения сторон, возникшие на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между физическими лицами, с учетом наличия строительных недостатков, подтвержденных заключением судебной строительно-технической экспертизы, регулируются гражданским законодательством (ст. ст. 475, 557 ГК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.167,194-199 ГПК РФ, судР Е Ш И Л:

Исковые требования Рожковой И. Б., Носовой Е. А., действующей в интересах Носова И. Д. и Носова Д. Д., Носова К. Д. удовлетворить частично

Взыскать с Корючева А. Г. в пользу Рожковой И. Б., Носова И. Д., Носова Д. Д., Носова К. Д. по 787 766 рублей в пользу каждого

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать

Взыскать Корючева А. Г. в доход государства государственную пошлину в размере 23955рублей 30 копеек

Решение может быть обжаловано сторонами в городской суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы

Судья Е.В.Кирсанова

Изготовлено в окончательной форме 12 ноября 2024 г.