Взыскание 60 000 ₽ с продавца за неисполнение условий предварительного договора купли-продажи квартиры

Дело № 2-7930/2023

78RS0015-01-2023-005994-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Санкт-Петербург 26 сентября 2023 года

Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Даниленко А.А.,

при помощнике судьи Чугуновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Афанасьева В. А. к Малой В. В. о возврате задатка по договору,

УСТАНОВИЛ:

Афанасьев В.А. обратился в суд с иском к Малой В.В. о взыскании денежных средств в размере 60000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2000 руб.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес. Согласно п. 1.ДД.ММ.ГГГГ0 руб. истец передал ответчику в качестве задатка в день подписания договора в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора. В соответствии с п. 4.6 договора в случае предоставления продавцом (ответчиком) недостоверной информации об объекте, продавец (ответчик) обязан вернуть покупателю (истцу) сумму задатка в двойном размере в течение семи календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем (истцом) соответствующих требований. В п. 1.3 договора указано, что основной договор будет заключен в срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Согласно п. 6.4 договора указано, что ограничения (обременения) на квартиру отсутствуют, однако выяснилось, что в нарушение указанного пункта в квартире зарегистрирован гражданин иностранного государства, которого ответчик не снял с регистрации до подписания основного договора. ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена в адрес ответчика претензия с требованием возвратить денежные средства, однако денежные средства возвращены не были, в связи с чем истец обратился в суд.

В судебном заседании истец Афанасьев В.А. и его представитель поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дополнительно истец пояснил, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи ему было известно о лицах состоящих на регистрационном учете, однако, одновременно договор содержал условия, что продаваемое жилое помещение не обременено правами третьих лиц, в связи с чем истец требовал от ответчика до заключения основного договора купли-продажи снять с регистрационного учета всех лиц, указанных в справке формы-9. К моменту заключения основного договора купли-продажи ответчик пояснила, что необходимо время для снятия лица с учета и предлагала включить условие о снятии с учета в основном договоре купли-продажи, что истца не устраивало и он предлагал отложить вопрос заключения основного договора до момента снятия всех лиц с регистрационного учета, чего ответчиком так и не было сделано. Истец предлагал Малой В.В. расторжение предварительного договора купли-продажи с возвратом задатка в однократном размере на что получил отказ.

Ответчик Малая В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, представил письменные возражения, пояснил, что лицо, состоящее на регистрационном учете, не является обременением, кроме того, ответчик предлагал истцу указать в договоре купли-продажи условие о снятии указанного лица с регистрационного учета в течение одного месяца после перехода права собственности, однако истец отказался от заключения основного договора, в связи с чем ответчик понесла убытки по заключению последующего договора купли-продажи, который должен был состояться после продажи спорной квартиры. Полагает, что истцу не подлежит возврату задаток в полном объеме, поскольку основной договор купли-продажи не заключен по вине истца.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, в том числе, задаток может обеспечивать обязательства по заключению основного договора на условиях, определенных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

В силу ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (ч. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (ч. 2).

Надлежащее исполнение обязательств состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, что не исключает возникновение ситуации, когда основной договор не будет заключен по обстоятельствам, не зависящим от сторон. Условием удовлетворения исковых требований о взыскании двойной суммы задатка является доказанность того обстоятельства, что основной договор не заключен именно по вине стороны, получившей задаток, в результате совершения ею определенных действий или не совершения юридически значимых действий (бездействия).

Из материалов дела следует, что жилое помещение по адресу: адрес принадлежит на праве собственности Малой В.В.

ДД.ММ.ГГГГ между Малой В.В. (продавец) и Афанасьевым В.А. (покупатель) был заключен в простой письменной форме предварительный договор купли-продажи указанного жилого помещения.

Из раздела 1 указанного договора следует, что стороны договорились о заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи жилого помещения на условиях, определенных ими в предварительном договоре.

В пункте 1.5 предварительного договора стороны указали стоимость квартиры - 15555000 руб., а также установили, что 30000 руб. покупатель передает продавцу в качестве задатка, в день подписания основного договора в обеспечение обязательства по заключению сторонами основного договора по расписке.

Факт передачи истцом ответчику денежных средств в размере 30000 руб. подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, которая сторонами не оспаривается.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч. 6 ст. 429 ГК РФ).

Стороны в установленный предварительным договором купли-продажи срок основной договор не заключили. Оснований полагать, что в незаключении основного договора купли-продажи ответственны продавец либо покупатель, у суда не имеется.

Кроме того, пунктом 4.1 предварительного договора предусмотрена ответственность сторон и распоряжение задатком только в случае досрочного расторжения настоящего договора. Если предварительный договор досрочно расторгнут по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения основного договора. Если по инициативе покупателя - задаток остается у продавца (п. 4.2 договора). При досрочном добровольном расторжении сторонами предварительного договора или прекращении обязательств, предусмотренных п. 1.1, 1.3 договора, до начала его исполнения по соглашению сторон, все полученные продавцом денежные средства подлежат возврату покупателю в полном объеме в течение 7 дней с момента подписания соглашения о расторжении предварительного договора.

Однако инициативы досрочного расторжения договора ни от одной из сторон не исходило, доказательств обратного сторонами не представлено.

Истец, предъявляя настоящие требования указал, что ответчик заведомо сообщил ему недостоверные сведения относительно принадлежащего ему объекта недвижимого имущества, в связи с чем в последующем заключение основного договора купли-продажи не состоялось, что свидетельствует о вине ответчика и соответственно о необходимости возложения на ответчика обязанности по возврату двойной сумы задатка.

Вместе с тем, доводы истца опровергаются материалами дела, из которых следует, что истцу при заключении предварительного договора купли-продажи было известно о том, что в квартире зарегистрирован гражданин иностранного государства Республики Нигерии путем получения справки по форме 9 (пункт 2.2 договора), кроме того, в ходе рассмотрения дела истец подтвердил, что данные обстоятельства ему были известны, однако, ввиду наличия условий в предварительном договоре купли-продажи об отсутствии обременений правами третьих лиц, полагал, что все лица состоящие на регистрационном учете в продаваемом жилом помещении будут сняты к моменту заключения основного договора купли-продажи.

Ответчик, возражая против заявленных требований, указала, что договор не заключен по вине истца, поскольку ответчик объясняла о невозможности снятия лица с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ, предлагала включить в основной договор купли-продажи об обязательстве снять зарегистрированных лиц в течении месяца с момента заключения договора, однако, истец перестал выходить на связь.

Вместе с тем, вышеуказанные доводы ответчика опровергаются представленной истцом перепиской, наличие которой ответчик не отрицала в ходе рассмотрения дела и из которой следует, что истец предлагал перенести срок заключения договора до момента снятия лиц с регистрационного учета.

При этом, ответчиком в материалы дела не был представлен договор купли-продажи на изложенных ею условиях, подписанный со стороны ответчика и сведения о направлении подписанного со своей стороны договора купли-продажи квартиры истцу. Кроме того, ответчик подтвердила, что до настоящего времени лица зарегистрированные в спорном жилом помещении с регистрационного учета не сняты.

Таким образом, суд, установив, что с момента заключения предварительного договора купли-продажи, сторонами не была инициирована процедура оформления сделки купли-продажи или досрочного расторжения предварительного договора купли-продажи, со стороны истца не представлено доказательств в подтверждение того обстоятельства, что заключение основного договора не произошло в результате только действий ответчика, при этом предварительный договор купли-продажи не содержит условий о возложении на продавца совершить какие-либо действия по снятию лиц с регистрационного учета до заключения основного договора, суд приходит к выводу об отсутствии вины обеих сторон соглашения о задатке в не заключении основного договора, в связи с чем оснований для взыскания суммы задатка в двойном размере не имелось.

Кроме того, учитывая, что из буквального толкования условий заключенного сторонами предварительного договора (пункт 1.5) о том, что сумма 30000 руб. фактически передается в счет оплаты объекта недвижимости (в совокупности с собственными средствами в размере 4970000 руб. и кредитными средствами в размере 10555000 руб. составляет цену объекта), то есть не носит обеспечительной функции, несмотря на иное указание в предварительном договоре, а в установленный срок основной договор купли-продажи заключен не был, полученная продавцом сумма является авансом и подлежит возвращению покупателю.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении искового заявления и взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 30000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 1100 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Афанасьева В. А. к Малой В. В. о возврате задатка по договору - удовлетворить частично.

Взыскать с Малой В. В. (данные изъяты) в пользу Афанасьева В. А. (данные изъяты) денежные средства в размере 30000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1100 руб.

В остальной части исковых требований - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья А.А. Даниленко

Мотивированное решение суда изготовлено 20.10.2023