Взыскание жилого помещения с продавца за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи

Дело №

УИД 55RS0№-44

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 1 апреля 2025 г.

Советский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи Родионова Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело по иску ФИО2 к ИП ФИО1 о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ИП ФИО1 о защите прав потребителя, указав, что .... между продавцом ИП ФИО1 и покупателем ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, согласно условиям которого стороны должны были заключить в будущем договор, предметом которого являлась продажа жилого помещения общей площадью 23 кв.м, расположенное на 2 этаже по адресу: адрес. Стоимость указанного жилого помещения составила 920 000 руб. Основной договор должен был быть заключен в срок до ..... Жилое помещение должно было быть передано истцу с отделкой (натяжные потолки, обои, линолеум, электрические выключатели и розетки, входная дверь в квартиру, дверь в туалет, подводка труб горячего и холодного водоснабжения и канализации в кухонной зоне и туалете, унитаз, душевой поддон в туалете, счетчики). Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от .... №, ИП ФИО1 приняла от ФИО2 920 000 руб. в качестве оплаты по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от .... №. Так как в здании проводилась реконструкция, ответчик выполнял работы по переводу из нежилого здания в жилое с присвоением ему статуса многоквартирного дома. Жилое помещение по адресу: адрес на кадастровый учет поставлен ...., квартире присвоен кадастровый №. Право собственности ответчика на спорное жилое помещение было зарегистрировано ..... Несмотря на то, что ответчик хоть и со значительной задержкой срока изменения статуса здания на многоквартирный дом ввел в гражданский оборот спорный объект недвижимости, оформил на свое имя право собственности, до настоящего времени не исполнил обязательства в части регистрации перехода права собственности с продавца на покупателя. Свой отказ мотивирует необходимостью подписания другого договора и на других условиях, необходимостью заключения нового предварительного договора. Ремонт в жилом помещении до сих пор не сделан. Ключи от квартиры продавцом утеряны, обеспечить доступ в квартиру продавец не может и предлагает самостоятельно открыть дверь, что само по себе недопустимо, нарушает действующее законодательство, а также права истца. Переговоры с ответчиком к желаемому результату не привели. При этом ответчик получила полный расчет за проданный объект, злоупотребляет своим правом и отказывается передать в собственность покупателю спорный объект недвижимости, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд за защитой нарушенного права.

На основании изложенного просит возложить на ФИО1 обязанность передать ФИО2 жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, кадастровый №, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2 жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, кадастровый №.

Истец ФИО2, ее представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям, не возражали относительно рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом.

Представители ОСП по ЦАО № адрес ГУФССП России по адрес, Управления Росреестра по адрес в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом.

Суд, полагает возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке заочного производства.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Согласно статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу положений пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 1 статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как разъяснено в пунктах 5 и 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .... № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 и пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности приобретателя недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и возникает с момента ее проведения, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от .... № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Реестре право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. До государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости право собственности на него остается за продавцом.

Согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

В случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности при обращении с соответствующим иском (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 61 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .... № разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В предмет доказывания по требованию, заявленному по данному основанию (часть 3 статьи 551 ГК РФ), исходя из системного толкования положений действующего законодательства, а также принимая во внимание разъяснения в указанном Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, входят следующие обстоятельства: заключенность и соответствие закону сделки, на основании которой заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности, исполнение обязательства по передаче имущества, а также наличие уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено и из материалов дела следует, что .... между ИП ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №, согласно которому стороны договорились о заключении в будущем договора купли-продажи жилой комнаты № по адресу: адрес (общая проектная площадь 23 кв.м, номер квартиры - строительный), расположенной на 2 этаже в здании областного учебно-методического центра, назначение: нежилое. адрес учебно-методического центра в настоящий момент проходит процедуру реконструкции, и по завершению, после ввода в эксплуатацию получит статус многоквартирного жилого дома (п. 1 договора).

Согласно п. 2 договора, основной договор стороны обязуются заключить в срок до .....

Стоимость (цена) указанного помещения, являющегося предметом купли-продажи по настоящему договору, составляет 920 000 руб., без НДС, является окончательной и изменению не подлежит при выполнении условий оплаты со стороны покупателя. Расчет по настоящему договору производится при подписании настоящего договора (п.п. 3, 4 договора).

В соответствии с п. 5 договора, жилое помещение передается покупателю с отделкой (натяжные потолки, обои, линолеум), электрические выключатели и розетки, входная дверь в квартиру, дверь в туалете, подводка трубку горячего и холодного водоснабжения и канализации в кухонной зоне и туалете, унитаз, душевой поддон в туалете, счетчики.

Представленной в материалы дела копией квитанции к приходному кассовому ордеру от .... № подтверждается, что предварительный договор купли-продажи оплачен ФИО2 в полном объеме, на сумму 920 000 руб.

Согласно выписке из ЕГРН, жилое помещение - квартира, площадью 23 кв.м, расположенное по адресу: адрес, постановлено на кадастровый учет ...., помещению присвоен кадастровый №. Право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано .... ФИО1

Однако основной договор между сторонами не заключен, жилое помещение истцу не передано, государственная регистрация перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к истцу не произведена. Доказательств иному ответчиком в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, принимая во внимание, что многоквартирный дом, в котором была приобретена комната истцом, в настоящее время введен в эксплуатацию, комната имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости учтена в качестве самостоятельного объекта, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств притязаний иных лиц на спорное жилое помещение, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования истца о возложении на ответчика обязанность передать ФИО2 жилое помещение, а также о государственной регистрации перехода права собственности на данную комнату с ФИО1 на истца ФИО2

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Возложить на ИП ФИО1 обязанность передать ФИО2 жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: адрес.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: адрес.

Ответчик вправе подать в Советский районный суд адрес заявление об отмене решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд через Советский районный суд адрес в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд через Советский районный суд адрес в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Д.С. Родионов

Мотивированное решение изготовлено 15.04.2025